Blog
Transakcje hotelowe od kuchni
Krótsze teksty o tym, co dzieje się między pierwszą rozmową a przekazaniem kluczy. Bez teorii — z rzeczy, które wychodzą w konkretnych procesach.
Wycena i finanse
RevPAR, ADR i obłożenie: co te liczby naprawdę mówią
Trzy wskaźniki, od których zaczyna każdy inwestor — i cztery sytuacje, w których czytane osobno prowadzą do złych wniosków.
6 min czytaniaJak kupujący czyta rachunek wyników hotelu
Zanim inwestor przeliczy zysk obiektu przez mnożnik, poprawia go w kilku miejscach. Oto lista korekt, które robi zawsze.
7 min czytaniaSezonowość: dlaczego ten sam zysk bywa mniej wart
Dwa obiekty, ten sam roczny wynik, różnica w cenie liczona w milionach. Skąd się bierze i co da się z tym zrobić.
6 min czytaniaDSCR: wskaźnik, który decyduje o kwocie kredytu
Jedna liczba, od której zależy, czy bank sfinansuje zakup obiektu — i trzy sposoby na jej poprawę, zanim złożysz wniosek.
5 min czytaniaKoszty stałe obiektu poza sezonem
O wartości obiektu sezonowego decyduje nie to, ile zarabia w lipcu, tylko ile traci w listopadzie.
5 min czytaniaEBITDA obiektu: co kupujący dolicza, a co odejmuje
Ten sam obiekt ma dwie różne EBITDA: jedną z księgowości, drugą po korektach kupującego. Druga decyduje o cenie.
6 min czytaniaPraca właściciela, której nie ma w kosztach
Najczęstsza przyczyna rozczarowania przy pierwszej wycenie małego obiektu. Właściciel liczy zysk, kupujący liczy zysk minus pensja menedżera.
5 min czytaniaStopa kapitalizacji: skąd bierze się mnożnik
Mnożnik nie jest cechą branży, tylko oceną ryzyka konkretnego obiektu. Osiem czynników, które nim ruszają.
6 min czytaniaJak wycenia się obiekt, który stoi zamknięty
Brak wyniku nie oznacza braku wartości — oznacza, że wartość liczy się z zupełnie innej strony.
6 min czytaniaWartość odtworzeniowa a dochodowa: dwie liczby, dwa pytania
„Tyle w to włożyłem” i „tyle to zarabia” to dwie odpowiedzi na różne pytania. Kupujący zadaje wyłącznie to drugie.
5 min czytaniaOperat szacunkowy: kiedy naprawdę jest potrzebny
Nie każda wycena wymaga rzeczoznawcy. Ale w czterech sytuacjach nie ma innej drogi i lepiej wiedzieć o tym wcześniej.
5 min czytaniaKiedy rozbiórka jest tańsza niż remont
Przy obiekcie z lat siedemdziesiątych ta decyzja przesądza o całej inwestycji. Rachunek jest prostszy, niż się wydaje.
5 min czytaniaGOPPAR i po co go liczyć
RevPAR mówi, ile obiekt sprzedaje. GOPPAR mówi, ile z tego zostaje — i to jest liczba, którą kapitalizuje kupujący.
5 min czytaniaFinansowanie zakupu przez podmiot zagraniczny
Kredyt jest dostępny, ale dokłada miesiące i wymaga wyceny przez rzeczoznawcę z listy banku. Co warto wiedzieć wcześniej.
5 min czytaniaProces transakcji
Siedem błędów przed sprzedażą obiektu hotelowego
Lista pomyłek, które w transakcjach hotelowych powtarzają się najczęściej — i konkretny koszt każdej z nich.
8 min czytaniaTeaser i memorandum: dokumenty, od których zaczyna się sprzedaż
Dwa poziomy informacji, dwie różne funkcje. Co wpisać, czego nie wpisywać i dlaczego jedno zdanie za dużo potrafi kosztować proces.
6 min czytaniaKomunikacja do zespołu przy sprzedaży obiektu
Za wcześnie — obiekt traci ludzi. Za późno — zespół dowiaduje się z plotki. Jak wyznaczyć właściwy moment.
5 min czytaniaPrzekazanie obiektu hotelowego: plan na dzień zamknięcia
Hotel nie zatrzymuje się na czas transakcji. Oto lista czynności, które trzeba wykonać w dniu przekazania, żeby nic nie stanęło.
6 min czytaniaJeden kupujący czy proces z wieloma — co się bardziej opłaca
Wyższa cena z procesu bywa pozorna, gdy odejmie się czas, ryzyko przecieku i transakcje, które nie doszły do skutku.
7 min czytaniaGdy kupujący wycofuje się w trakcie badania
Najbardziej kosztowna transakcja to ta, która nie doszła do skutku po trzech miesiącach udostępniania dokumentów.
6 min czytaniaIle realnie trwa sprzedaż obiektu hotelowego
Etap po etapie, z terminami, które można zweryfikować — i z listą rzeczy, które najczęściej wydłużają proces o kwartał.
6 min czytaniaList intencyjny: co ustalacie przed umową
Dokument, który nie przenosi własności, ale przesądza o przebiegu całej transakcji. Sześć rzeczy, które muszą się w nim znaleźć.
5 min czytaniaWyłączność na badanie: na jak długo i za co
Wyłączność to realna wartość, którą sprzedający oddaje. Powinien dostać za nią coś konkretnego.
5 min czytaniaData room: jak ułożyć dokumenty przed badaniem
Ten sam komplet dokumentów podany w porządku albo w nieładzie daje różnicę kilku tygodni w harmonogramie transakcji.
6 min czytaniaKto płaci za co przy transakcji obiektu
Podział kosztów wynika częściowo z przepisów, a częściowo ze zwyczaju — i ten drugi da się negocjować.
5 min czytaniaRenegocjacja ceny po badaniu: kiedy jest uzasadniona
Obniżka po due diligence bywa uczciwa i bywa metodą. Różnicę widać po tym, czy kupujący wskazuje konkretny dokument.
5 min czytaniaSprzedaż obiektu inwestorowi zagranicznemu
Ten sam obiekt, inny kupujący, inny przebieg. Co konkretnie wydłuża proces i jak się do tego przygotować.
6 min czytaniaUbezpieczenie obiektu a transakcja
Polisa rzadko bywa tematem rozmów o cenie, a historia szkód potrafi powiedzieć o budynku więcej niż ekspertyza.
4 min czytaniaGdy współwłaściciele chcą różnych rzeczy
Najtrudniejsze transakcje w tej branży nie dotyczą trudnych obiektów, tylko zgodnych co do faktów, a niezgodnych co do celu właścicieli.
5 min czytaniaSprzedaż obiektu w trakcie sezonu
Teoretycznie da się zawsze. Praktycznie sezon zabiera to, co w tej transakcji jest najważniejsze: czas właściciela i ciszę wokół sprawy.
4 min czytaniaTłumaczenia i pełnomocnictwa w transakcji
Formalności, które przy kupującym krajowym nie istnieją, a przy zagranicznym potrafią przesunąć zamknięcie o miesiąc.
4 min czytaniaPrawo i podatki
Umowa o poufności w transakcji hotelowej
Dokument, który w hotelarstwie chroni nie tylko liczby, ale przede wszystkim sam fakt, że rozmowy w ogóle się toczą.
5 min czytaniaZobowiązania wobec gości przy zmianie właściciela
Zaliczki, vouchery i pakiety świąteczne to realny dług obiektu. Ktoś będzie musiał je zrealizować — pytanie, kto i za czyje pieniądze.
5 min czytaniaSprzedaż obiektu obciążonego hipoteką
Kredyt nie przekreśla sprzedaży — przekreśla ją brak planu na jego spłatę. Jak ułożyć kolejność czynności, żeby bank nie zatrzymał transakcji.
6 min czytaniaObiekt odziedziczony lub we współwłasności
Najczęstszy powód, dla którego hotel stoi na sprzedaż latami, nie jest ekonomiczny — to kilka podpisów, których nie da się zebrać.
6 min czytaniaZadatek, zaliczka i kara umowna: trzy różne skutki
Nazwa użyta w umowie przesądza o tym, kto ile traci, gdy transakcja się nie zamknie. Różnica bywa liczona w setkach tysięcy.
5 min czytaniaPCC czy VAT przy sprzedaży obiektu
Ta sama transakcja opodatkowana dwiema różnymi ścieżkami daje zupełnie inny rachunek. Decyzja zapada przed podpisaniem, nie po.
6 min czytaniaZorganizowana część przedsiębiorstwa a sama nieruchomość
Sprzedajesz mury czy działający biznes? Od tej odpowiedzi zależy podatek, los umów i to, czy zespół przechodzi razem z obiektem.
6 min czytaniaPracownicy przechodzą razem z obiektem
Przejęcie zakładu pracy nie wymaga zgody nikogo — ale nakłada obowiązki, których pominięcie kosztuje więcej niż ich wykonanie.
5 min czytaniaDojazd, media i służebności: czego nie widać w księdze
Obiekt działa od piętnastu lat, więc wszystko musi być w porządku. To założenie kosztuje transakcje najczęściej.
6 min czytaniaObiekt na gruncie w użytkowaniu wieczystym
Budynek jest Twój, grunt nie do końca. Cztery konsekwencje, które kupujący liczy, zanim złoży ofertę.
5 min czytaniaGdy dzierżawca przestaje płacić
Obiekt jest zajęty, goście są w środku, a czynsz nie wpływa od dwóch miesięcy. Kolejność działań ma tu znaczenie.
5 min czytaniaSpółka celowa do zakupu obiektu
Kupować bezpośrednio czy przez spółkę? Odpowiedź zależy od tego, jak planujesz wyjść z inwestycji.
5 min czytaniaSamowola budowlana przed sprzedażą obiektu
Rzecz, która przez piętnaście lat nikomu nie przeszkadzała, staje się problemem w tygodniu, w którym pojawia się kupujący z bankiem.
5 min czytaniaZmiana sposobu użytkowania na funkcję noclegową
Budynek stoi, lokalizacja jest dobra, funkcja niewłaściwa. Co trzeba zrobić i gdzie procedura z reguły się zatrzymuje.
5 min czytaniaObiekt zabytkowy: co wolno wymienić
Charakter, którego nie odtworzy nowa inwestycja, i ograniczenia, których nowa inwestycja nie zna. Jak to wygląda w rachunku.
5 min czytaniaPracownicy sezonowi przy sprzedaży obiektu
Przepisy o przejściu zakładu pracy dotyczą stosunków pracy. Przy obsłudze sezonowej sytuacja bywa bardziej złożona.
4 min czytaniaRynek i operacje
Co kosztuje w pierwszym roku po przejęciu obiektu
Cena zakupu to nie koniec wydatków. Lista pozycji, które pojawiają się zaraz po podpisaniu umowy — i które przesądzają o rentowności.
6 min czytaniaObiekt z dzierżawcą: jak sprzedać hotel z operatorem in situ
Dla jednych inwestorów gotowy czynsz to zaleta, dla innych przeszkoda. Co decyduje o tym, po której stronie znajdzie się Twój obiekt.
6 min czytaniaIle kosztuje ponowne uruchomienie zamkniętego obiektu
Budynek stojący dwa lata nie jest tańszą wersją działającego hotelu. To inny projekt, z własnym budżetem i własnym ryzykiem.
7 min czytaniaIle kosztuje Cię zależność od portali rezerwacyjnych
Dwa obiekty o identycznym obrocie mogą mieć zupełnie różny zysk. Najczęściej różnicę robi jedna pozycja kosztowa.
5 min czytaniaRachunek za energię jako pozycja cenotwórcza
Dwa obiekty o identycznym przychodzie mogą różnić się wynikiem o kilkaset tysięcy — wyłącznie na kosztach utrzymania budynku.
6 min czytaniaCzy umowa z operatorem przechodzi na kupującego
Umowa, która miała podnosić wartość obiektu, potrafi zawęzić krąg kupujących do zera. Wszystko zależy od trzech zapisów.
6 min czytaniaGastronomia otwarta dla gości z zewnątrz
Sala weselna i restauracja z ruchem z miasta to osobny biznes pod jednym dachem. Kupujący wycenia go osobno — i często niżej, niż się wydaje.
6 min czytaniaJak sprawdzić wiarygodność dzierżawcy
Oddajesz obiekt na kilka lat komuś, kogo znasz z dwóch spotkań. Pięć rzeczy do sprawdzenia, zanim podpiszesz.
5 min czytaniaCzynsz od obrotu i jak go weryfikować
Udział w obrocie brzmi sprawiedliwie, dopóki nie trzeba go policzyć. Cztery mechanizmy kontroli, które działają.
5 min czytaniaMarka obiektu i konta w portalach
Budynek wraca, biznes niekoniecznie. Cztery rzeczy, które odchodzą razem z operatorem, jeśli nie są zapisane.
5 min czytaniaObiekt poszpitalny i posanatoryjny
Budynki, które nie powstały jako hotele, mają przestrzeń nieosiągalną w nowej zabudowie — i koszty, których nowa zabudowa nie generuje.
6 min czytaniaKoszt pracy w obiekcie sezonowym
Największa pozycja kosztowa i jedyna, którą da się szybko zmienić decyzją zarządczą. Dlatego bada się ją najuważniej.
5 min czytaniaKiedy zarządzanie zamiast dzierżawy
Dzierżawa zdejmuje ryzyko i wynik. Zarządzanie zdejmuje pracę i zostawia oba. Wybór zależy od jednej liczby.
5 min czytaniaOpracowań w blogu: 60. Szersze omówienia znajdziesz w poradniku.
Chcesz odnieść to do własnego obiektu?
Opisz sytuację w kilku zdaniach. Odpowiemy konkretnie, także wtedy, gdy wniosek brzmi: to jeszcze nie jest właściwy moment na sprzedaż.