Rynek i operacje
Obiekt z dzierżawcą: jak sprzedać hotel z operatorem in situ
Dla jednych inwestorów gotowy czynsz to zaleta, dla innych przeszkoda. Co decyduje o tym, po której stronie znajdzie się Twój obiekt.
· 6 min czytania
Dwie grupy kupujących, dwie różne wyceny
Inwestor czynszowy kupuje strumień płatności i wycenia obiekt jak nieruchomość komercyjną. Inwestor operacyjny chce prowadzić hotel sam i istniejąca umowa jest dla niego przeszkodą, a nie aktywem.
Dlatego przed rozpoczęciem procesu opłaca się ustalić, do której grupy kierujemy materiały. Próba zadowolenia obu naraz zwykle kończy się ofertami poniżej oczekiwań.
Zapisy, które badane są najuważniej
Okres obowiązywania i zasady przedłużenia, mechanizm waloryzacji czynszu, podział odpowiedzialności za remonty i wymianę wyposażenia, zabezpieczenia w postaci kaucji lub gwarancji.
Osobno sprawdzane jest prawo pierwokupu dzierżawcy oraz obowiązek uzyskania jego zgody na zmianę właściciela. Oba potrafią całkowicie zmienić przebieg procesu sprzedaży.
- Czy czynsz jest rynkowy, czy odbiega od stawek w regionie?
- Czy istnieje część zmienna zależna od obrotu i jak jest rozliczana?
- Kto ponosi nakłady odtworzeniowe i w jakim zakresie?
- Jakie są warunki wypowiedzenia dla obu stron?
- Czy dzierżawca płaci terminowo — i czy da się to udokumentować?
Dzierżawca jako naturalny kupujący
W wielu transakcjach to właśnie dzierżawca kupuje obiekt. Zna go najlepiej, nie potrzebuje długiego badania i ma najmniejsze ryzyko operacyjne po przejęciu.
Dobrze jest jednak pamiętać, że dzierżawca zna też słabe strony obiektu i będzie ich używał w negocjacjach. Rozmowa z nim powinna być prowadzona równolegle z innymi zainteresowanymi, a nie zamiast nich.
Najczęstsze pytania
Czy sprzedaż obiektu wypowiada umowę dzierżawy?
Nie kończy, ale też nie wiąże nabywcy bezterminowo. Kupujący wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy, może go jednak wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów (art. 678 § 1 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Uprawnienie to odpada, gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a obiekt został dzierżawcy wydany. Dlatego przed transakcją sprawdza się datę pewną — bez niej strumień czynszu, za który płaci inwestor, nie jest zabezpieczony.
Co zrobić, gdy czynsz odbiega od rynkowego?
Jeśli jest zaniżony, ogranicza wycenę i zawęża krąg kupujących. Wtedy warto rozważyć renegocjację przed rozpoczęciem procesu — we własnym tempie, a nie pod presją trwających rozmów o sprzedaży.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.