Rynek i operacje
Obiekt z dzierżawcą: jak sprzedać hotel z operatorem in situ
Dla jednych inwestorów gotowy czynsz to zaleta, dla innych przeszkoda. Co decyduje o tym, po której stronie znajdzie się Twój obiekt.
· 6 min czytania
Dwie grupy kupujących, dwie różne wyceny
Inwestor czynszowy kupuje strumień płatności i wycenia obiekt jak nieruchomość komercyjną. Inwestor operacyjny chce prowadzić hotel sam i istniejąca umowa jest dla niego przeszkodą, a nie aktywem.
Dlatego przed rozpoczęciem procesu warto ustalić, do której grupy kierujemy materiały. Próba zadowolenia obu naraz zwykle kończy się ofertami poniżej oczekiwań.
Zapisy, które badane są najuważniej
Okres obowiązywania i zasady przedłużenia, mechanizm waloryzacji czynszu, podział odpowiedzialności za remonty i wymianę wyposażenia, zabezpieczenia w postaci kaucji lub gwarancji.
Osobno sprawdzane jest prawo pierwokupu dzierżawcy oraz obowiązek uzyskania jego zgody na zmianę właściciela. Oba potrafią całkowicie zmienić przebieg procesu sprzedaży.
- Czy czynsz jest rynkowy, czy odbiega od stawek w regionie?
- Czy istnieje część zmienna zależna od obrotu i jak jest rozliczana?
- Kto ponosi nakłady odtworzeniowe i w jakim zakresie?
- Jakie są warunki wypowiedzenia dla obu stron?
- Czy dzierżawca płaci terminowo — i czy da się to udokumentować?
Dzierżawca jako naturalny kupujący
W wielu transakcjach to właśnie dzierżawca kupuje obiekt. Zna go najlepiej, nie potrzebuje długiego badania i ma najmniejsze ryzyko operacyjne po przejęciu.
Warto jednak pamiętać, że dzierżawca zna też słabe strony obiektu i będzie ich używał w negocjacjach. Rozmowa z nim powinna być prowadzona równolegle z innymi zainteresowanymi, a nie zamiast nich.
Najczęstsze pytania
Czy sprzedaż obiektu wypowiada umowę dzierżawy?
Nie kończy, ale też nie wiąże nabywcy bezterminowo. Kupujący wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy, może go jednak wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów (art. 678 § 1 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Uprawnienie to odpada, gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a obiekt został dzierżawcy wydany. Dlatego przed transakcją sprawdza się datę pewną — bez niej strumień czynszu, za który płaci inwestor, nie jest zabezpieczony.
Co zrobić, gdy czynsz odbiega od rynkowego?
Jeśli jest zaniżony, ogranicza wycenę i zawęża krąg kupujących. Wtedy warto rozważyć renegocjację przed rozpoczęciem procesu — we własnym tempie, a nie pod presją trwających rozmów o sprzedaży.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.