Miasta metropolitalne · wielkopolskie
Hotel w Poznaniu: jak kalendarz targowy wpływa na wycenę
Poznań jest rynkiem o wyjątkowo wyraźnym rytmie: w dniach dużych wydarzeń targowych obiekty osiągają ceny nieporównywalne z resztą roku, a w martwych tygodniach walczą o gościa. Ta amplituda jest pierwszą rzeczą, którą analizuje kupujący.
Wynik roczny mówi mniej niż rozkład miesięczny
Dwa poznańskie obiekty z identycznym przychodem rocznym mogą mieć zupełnie inną wartość. Jeden zarabia w kilkunastu dniach w roku i przez resztę czasu pokrywa koszty stałe, drugi ma równiejszy rozkład dzięki klientom firmowym.
Dlatego materiały dla kupującego budujemy na danych miesięcznych, z wyodrębnieniem okresów wydarzeń. Właściciel, który tego nie pokaże, sam zaprasza inwestora do przyjęcia ostrożnych, czyli niekorzystnych, założeń.
Uzależnienie od jednego źródła popytu jest ryzykiem
Obiekt, którego wynik zależy od kalendarza jednego organizatora, jest wrażliwy na zmiany poza kontrolą właściciela: przesunięcie terminu, zmianę formuły wydarzenia, rezygnację dużego wystawcy.
Kupujący uwzględni to w oczekiwanej stopie zwrotu. Argumentem po stronie sprzedającego jest udokumentowany drugi filar sprzedaży — grupy, szkolenia, klient korporacyjny albo współpraca z zakładami z aglomeracji.
Przygotowanie do procesu na tym rynku
Warto zaplanować proces tak, aby badanie obiektu i wizyty kupujących nie wypadły w szczycie wydarzeń, kiedy obiekt pracuje na pełnych obrotach, a zespół nie ma przestrzeni na obsługę doradców.
Równolegle porządkujemy dokumentację cenową: historyczne stawki w dniach wydarzeń, warunki umów z organizatorami grup i politykę rezerwacji. To materiał, na podstawie którego inwestor buduje własną prognozę.
Sprawdź, czy kupimy Twój obiekt
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Typy obiektów, którymi się zajmujemy
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Pytania właścicieli obiektów w Poznaniu
Czy wysokie stawki w dniach targowych podnoszą wycenę?
Podnoszą przychód, ale kupujący patrzy na powtarzalność. Jeśli wysokie stawki dotyczą kilkunastu dni w roku, są uwzględniane w modelu ostrożniej niż stabilny przychód z klientów firmowych rozłożony na cały rok.
Kto najczęściej kupuje obiekty w Poznaniu?
Inwestorzy prywatni z regionu, operatorzy szukający budynku pod własną markę oraz podmioty prowadzące już obiekty w mieście i chcące zwiększyć skalę, żeby lepiej obsłużyć duże wydarzenia. Każda z tych grup liczy obiekt inaczej, dlatego materiały przygotowujemy pod konkretnego adresata.
Co z obiektami z dużą częścią gastronomiczną?
Gastronomia potrafi mocno poprawić wynik w dniach wydarzeń, ale poza nimi bywa obciążeniem kosztowym. Kupujący prosi o rozdzielenie wyniku noclegowego od gastronomicznego — jeśli właściciel tego nie robi, przyjmuje najgorszy scenariusz dla obu.
Inne rynki, na których pracujemy
- obiekty w Łodzi · Miasta metropolitalne
- rynek: Katowice · Miasta metropolitalne
- Szczecin — wycena obiektu · Miasta metropolitalne
- sprzedaż obiektu w Warszawie · Miasta metropolitalne
- Kraków · Miasta metropolitalne
- sprzedaż hotelu w Szklarskiej Porębie · Sudety
Zanim podejmiesz decyzję
- Finansowanie zakupu obiektu hotelowegoFinansowanie
- Share deal czy asset deal przy sprzedaży hoteluStruktura transakcji
- DSCR: wskaźnik, który decyduje o kwocie kredytuWycena i finanse
- Kalkulator opłacalności zakupuSprawdź ratę, pokrycie długu i zwrot z kapitału
Zastanawiasz się nad sprzedażą obiektu w Poznaniu?
Zacznijmy od przedziału wartości i listy rzeczy do uporządkowania. Rozmowa jest poufna i do niczego nie zobowiązuje.