Skup obiektów hotelowych
Skup hoteli i pensjonatów — kupujemy na własny rachunek
Kupujemy obiekty noclegowe w całej Polsce, bezpośrednio od właściciela. Bez ogłoszenia, bez prowizji po Twojej stronie i bez miesięcy pokazywania obiektu kolejnym zainteresowanym.
7 dni
Tyle zajmuje przygotowanie wstępnej oferty, licząc od otrzymania dokumentów i wyników obiektu.
0 zł
Tyle płaci właściciel przy zakupie bezpośrednim. Prowizja pojawia się tylko w drugiej ścieżce.
od 20 pokoi
Bez górnego limitu. Kupujemy zarówno pensjonaty tej skali, jak i obiekty kilkusetpokojowe.
Dlaczego skup hotelowy to nie to samo co skup nieruchomości
Firmy skupujące nieruchomości kupują wszystko: mieszkania, działki, udziały, lokale. Hotel bywa u nich jedną pozycją na liście, wycenianą tym samym narzędziem co kawalerka — przez powierzchnię i stan techniczny. Dla właściciela obiektu, który zarabia, to zwykle najgorsza możliwa metoda.
Zajmujemy się wyłącznie obiektami noclegowymi i to zmienia trzy rzeczy naraz: sposób liczenia wartości, zakres badania i to, o co w ogóle pytamy na pierwszym spotkaniu.
- Liczymy zysk, nie metry. Skup nieruchomości wycenia obiekt hotelowy jak budynek: powierzchnia razy stawka za metr. My liczymy powtarzalny zysk operacyjny, sezonowość, strukturę kanałów sprzedaży i koszt odtworzenia wyposażenia. Przy obiekcie, który zarabia, obie metody potrafią rozjechać się o wielokrotność rocznego zysku.
- Wiemy, co przechodzi na kupującego. Rezerwacje na kolejny sezon, wpłacone zaliczki, vouchery, kontrakty grupowe, umowy z kanałami rezerwacyjnymi, zezwolenie na sprzedaż alkoholu, kategoryzacja obiektu. Kupujący spoza branży odkrywa te pozycje w trakcie i wtedy zaczyna negocjować od nowa.
- Kupujemy obiekty, które inni odpuszczają. Zamknięte, po przestoju, z hipoteką, we współwłasności rodzinnej, w trakcie sprawy spadkowej, z rozbudową bez pełnych papierów. To sytuacje, w których standardowy kupujący wycofuje się po pierwszym telefonie do prawnika.
Kiedy sprzedaż bezpośrednia wygrywa z procesem
Nie zawsze. Przy obiekcie z czystymi papierami, dobrą historią wyników i atrakcyjnym dla kilku typów nabywców, otwarty proces potrafi podnieść cenę, bo kupujący konkurują. Mówimy to wprost, także wtedy, gdy oznacza to, że nie kupimy obiektu sami.
Sprzedaż bezpośrednia wygrywa tam, gdzie liczy się czas i dyskrecja albo gdzie obiekt ma cechy zawężające krąg zainteresowanych: przestój, zadłużenie, nieuregulowaną dokumentację, skomplikowaną własność. W tych sytuacjach otwarty proces zwykle kończy się kilkoma ofertami warunkowymi i utratą kolejnego sezonu.
Sprawdź, czy kupimy Twój obiekt
Wystarczą podstawowe parametry i wyniki. Odpowiadamy na każde zgłoszenie mieszczące się w kryteriach — również wtedy, gdy odpowiedź brzmi: tego obiektu nie kupimy, ale wiemy, kto może.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Obiekty, które kupujemy
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Jak wygląda zakup bezpośredni
- 01
Opisujesz obiekt
Kilka podstawowych informacji: typ, lokalizacja, liczba pokoi, wyniki z ostatnich lat, sytuacja prawna.
- 02
Wracamy z odpowiedzią
Mówimy wprost, czy obiekt mieści się w naszych kryteriach zakupowych i czego potrzebujemy do wyceny.
- 03
Wstępna oferta
Po otrzymaniu dokumentów przygotowujemy propozycję ceny i terminu — wstępna oferta w ciągu 7 dni od otrzymania dokumentów.
- 04
Badanie i umowa
Oglądamy obiekt poza godzinami szczytu, weryfikujemy dokumenty, ustalamy warunki i harmonogram przekazania.
Pełną listę tego, co kupujemy i w jakim stanie, opisaliśmy w kryteriach zakupowych. Jeśli obiekt jest zadłużony albo objęty postępowaniem, zacznij od sprzedaży obiektu z długami.
Kupujemy według typu obiektu
Każdy typ obiektu wycenia się inaczej — inaczej liczy się pensjonat prowadzony rodzinnie, inaczej ośrodek z domkami, a jeszcze inaczej obiekt z bazą zabiegową.
Sprzedaż pensjonatu
W pensjonacie kupujący dolicza do kosztów rynkowe wynagrodzenie osób, które wykonają pracę właścicieli. Ta jedna korekta potrafi obniżyć wynik o połowę.
Sprzedaż ośrodka wypoczynkowego
W ośrodku o cenie decyduje wielkość i stan działki oraz to, co dopuszcza plan miejscowy — bo dla części kupujących wartość leży w terenie, nie w istniejącej zabudowie.
Sprzedaż sanatorium
W sanatorium przychód rozdziela się na trzy strumienie — noclegi, wyżywienie i zabiegi — a każdy ma inną marżę. Wycena liczona jak w hotelu daje wynik oderwany od rzeczywistości.
Sprzedaż motelu
W motelu liczy się dostępność i rotacja, nie standard: niska cena doby przy wysokim obłożeniu przez cały rok daje wynik bardziej wyrównany niż w obiektach kurortowych.
Sprzedaż domu weselnego
Tu wycenia się salę i jej obłożenie w sezonie, a nie liczbę pokoi. Przychód jest skoncentrowany w kilkudziesięciu dniach w roku i planowany z bardzo długim wyprzedzeniem.
Pytania o skup obiektów
Czym różni się skup hoteli od skupu nieruchomości?
Skup nieruchomości kupuje budynek i wycenia go przez cenę za metr oraz koszt ewentualnego remontu. My kupujemy działający biznes razem z nieruchomością, więc liczymy zysk operacyjny, powtarzalność przychodu i to, co przechodzi na nabywcę: rezerwacje, kontrakty, zespół i zobowiązania wobec gości. Przy obiekcie, który zarabia, wycena hotelowa wychodzi wyżej niż wycena samego budynku.
Czy kupujecie obiekty z kredytem i hipoteką?
Tak, to jedna z częstszych sytuacji. Spłata zobowiązania wchodzi do rozliczenia transakcji uzgodnionego z bankiem — bank wydaje promesę, a cena dzieli się na część idącą na spłatę i resztę dla sprzedającego. Kolejność czynności opisujemy w umowie, żeby żadna ze stron nie została bez zabezpieczenia.
Ile płaci właściciel?
Przy zakupie bezpośrednim nic. Nie pobieramy prowizji od sprzedającego — zarabiamy na obiekcie, który kupujemy. Wynagrodzenie pojawia się wyłącznie przy drugiej ścieżce, czyli gdy obiekt nie mieści się w naszych kryteriach i prowadzimy jego sprzedaż do inwestora z bazy; wtedy zasady ustalamy w umowie przed rozpoczęciem pracy.
Czy ktoś się dowie, że sprzedaję?
Przy zakupie bezpośrednim rozmawiają dwie strony i nikt więcej nie musi wiedzieć o transakcji aż do przekazania obiektu. Nie publikujemy ogłoszeń, nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani z kontrahentami, a wizyty w obiekcie planujemy tak, żeby nie budziły pytań wśród gości.
Co, jeśli mój obiekt nie mieści się w kryteriach?
Mówimy to wprost, zamiast przeciągać rozmowy. Wtedy proponujemy drugą ścieżkę: przygotowanie obiektu i przeprowadzenie sprzedaży do inwestorów, sieci i operatorów, których mamy w bazie. Właściciel poznaje tę odpowiedź na początku, a nie po miesiącach.
Co dalej
Nie wiesz, czy Twój obiekt nas zainteresuje?
Wystarczy kilka podstawowych informacji, żebyśmy powiedzieli, czy rozmawiamy o zakupie. Odpowiedź dostajesz w obie strony — także wtedy, gdy naszym zdaniem lepiej jeszcze poczekać.