Dla właściciela
Dzierżawa zamiast sprzedaży
Nie każdy właściciel chce sprzedawać. Część chce wyjść z codziennej pracy, zachowując nieruchomość — i to jest osobna decyzja, z własną matematyką, własną umową i własnym ryzykiem.
Dlaczego to osobna decyzja, a nie gorsza wersja sprzedaży
Właściciel, który po dwudziestu latach ma dość codziennego prowadzenia obiektu, nie zawsze chce się z nim rozstać. Nieruchomość rośnie razem z gruntem, w rodzinie może być ktoś, kto za dziesięć lat zechce wrócić do tematu, a sprzedaż jest decyzją, której nie da się cofnąć.
Dzierżawa rozwiązuje inny problem niż sprzedaż: zdejmuje pracę i ryzyko operacyjne, zostawiając aktywo. Cena za to jest podwójna — niższy strumień pieniądza i utrata wpływu na to, jak obiekt jest prowadzony na co dzień. Kto tego drugiego nie zniesie, powinien rozważyć zarządzanie albo po prostu sprzedać.
Najczęstszy błąd polega na traktowaniu tego jako rozwiązania tymczasowego i podpisaniu umowy bez zapisów o nakładach, zabezpieczeniach i o tym, co zostaje po zakończeniu. Obiekt wraca wtedy po dziesięciu latach bez marki, bez bazy gości i z remontem do zrobienia.
Policzymy obie ścieżki
Opisz obiekt, a wrócimy z przedziałem czynszu możliwego do uzyskania i z ceną, jaką dziś płaci za taki obiekt rynek. Bez opłat i bez zobowiązań.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zanim podpiszesz umowę
Umowa dzierżawy obiektu — zapisy, które przesądzają
Konstrukcja umowy: czynsz, nakłady, zabezpieczenia i wyjście
LiczbyIle warta jest dzierżawa obiektu
Jak ustalić czynsz i co dzierżawa robi z wartością nieruchomości
PorównanieDzierżawa, zarządzanie czy franczyza
Trzy modele oddania obiektu, trzy różne rozkłady ryzyka
Druga strona stołu
Najczęstsze pytania
Czym te cztery strony się różnią?
Pierwsza opisuje konstrukcję umowy — co musi się w niej znaleźć, żeby po latach nie było sporu. Druga liczy: skąd bierze się wysokość czynszu i co dzierżawa robi z wartością nieruchomości. Trzecia porównuje trzy modele wyjścia z operacji. Czwarta jest dla operatorów, czyli dla drugiej strony stołu.
Od czego zacząć, jeśli dopiero się nad tym zastanawiam?
Od dwóch liczb: rocznego czynszu możliwego do uzyskania i ceny rynkowej obiektu. Policzymy obie bez opłat. Dopiero mając je obok siebie, warto czytać o konstrukcji umowy — bo przy części obiektów odpowiedź brzmi po prostu „sprzedaż” i dalsza lektura jest niepotrzebna.
Czy zajmujecie się samą dzierżawą, czy tylko sprzedażą?
Obiema ścieżkami. Część obiektów z naszego portfela prowadzimy właśnie przez dzierżawę, a przy obiektach zewnętrznych kojarzymy właściciela z operatorem, którego profil pasuje do konkretnego obiektu.
Ile trwa znalezienie dzierżawcy?
Dłużej niż znalezienie kupca, bo krąg operatorów zdolnych wziąć obiekt regionalnej skali jest w Polsce wąski. Za to sama rozmowa jest krótsza: rozstrzyga wysokość czynszu, długość umowy i zabezpieczenia, a nie kilkutygodniowe badanie dokumentów.
Sprzedaż też jest na stole
Kupujemy obiekty na własny rachunek, a wstępną ofertę składamy w ciągu 7 dni od otrzymania dokumentów. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby porównać obie drogi.