Dzierżawa obiektu hotelowego — recepcja eleganckiego hotelu miejskiego

Liczby

Ile warta jest dzierżawa obiektu

Punktem wyjścia nie jest metraż ani liczba pokoi, tylko wynik, jaki obiekt jest w stanie wypracować. Czynsz to podział tego wyniku między właściciela a operatora — a proporcja zależy od tego, kto bierze na siebie ryzyko i kto ponosi nakłady.

Opisz obiekt Wszystko o dzierżawie

Od czego zaczyna się rachunek

Najpierw ustala się powtarzalny wynik operacyjny obiektu przy normalnej strukturze kosztów, czyli po doliczeniu wynagrodzenia za zarządzanie i po odjęciu przychodów jednorazowych. To ta sama praca, którą wykonuje się przy wycenie sprzedażowej.

Z tak policzonego wyniku część zostaje u operatora jako wynagrodzenie za prowadzenie działalności i za podjęte ryzyko, a część idzie do właściciela jako czynsz. Im większe ryzyko po stronie operatora — sezonowość, konieczne nakłady, słaba historia obiektu — tym mniejsza część należna właścicielowi.

Cztery rzeczy, które przesuwają proporcję

Stan techniczny: obiekt wymagający nakładów w pierwszym roku obniża czynsz o wartość tych nakładów, o ile ponosi je dzierżawca. Sezonowość: przy obiekcie pracującym trzy miesiące operator musi pokryć koszty stałe z tego samego wyniku, więc bierze większą część.

Wyposażenie: obiekt wydzierżawiony razem z pełnym wyposażeniem i sprawnym zapleczem jest wart więcej niż same mury. I wreszcie długość umowy — krótka wymusza szybszy zwrot z nakładów operatora, co obniża czynsz możliwy do uzyskania.

Co dzierżawa robi z wartością nieruchomości

Obiekt oddany w dzierżawę przestaje być wyceniany jak biznes hotelowy, a zaczyna jak nieruchomość przynosząca czynsz. Zmienia się metoda, zmienia się krąg kupujących i zwykle zmienia się poziom wyceny.

Kierunek zależy od jakości umowy. Dobry, wypłacalny dzierżawca na wieloletnim kontrakcie z waloryzacją podnosi wartość, bo zamienia zmienny wynik operacyjny na przewidywalny strumień. Umowa z niepewnym płatnikiem albo na warunkach poniżej rynku obniża ją — i to nie na okres do końca umowy, tylko wprost w cenie.

Kiedy dzierżawa jest lepsza od sprzedaży

Wtedy, gdy właściciel chce wyjść z codziennej pracy, ale nie z aktywa: zachowuje nieruchomość, której wartość rośnie razem z gruntem, i otrzymuje przychód bez prowadzenia operacji. Ma to sens szczególnie tam, gdzie sama ziemia jest warta dużo, a wynik operacyjny średnio.

Sprzedaż wygrywa, gdy obiekt wymaga nakładów, których właściciel nie zamierza ponosić, gdy nie ma następcy w rodzinie albo gdy kapitał jest potrzebny gdzie indziej. Odpowiedź na to pytanie zwykle wychodzi z dwóch liczb: rocznego czynszu możliwego do uzyskania i ceny, jaką dziś płaci rynek za taki obiekt.

Rozważasz dzierżawę zamiast sprzedaży?

Opisz obiekt, a policzymy przedział czynszu możliwego do uzyskania i porównamy go z ceną, jaką dziś płaci rynek za taki obiekt.

Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.

Najczęstsze pytania

Czy czynsz podaje się jako procent obrotu?

Bywa tak przy obiektach o dużej sezonowości, ale wymaga to wglądu w rozliczenia dzierżawcy i mechanizmu weryfikacji. Częstsze i prostsze w obsłudze jest połączenie stałej podstawy z udziałem powyżej ustalonego progu obrotu.

Czy pomożecie ustalić wysokość czynszu?

Tak — liczymy to tą samą metodą co wycenę sprzedażową, bo punktem wyjścia jest ten sam powtarzalny wynik. Opisz obiekt, a wrócimy z przedziałem czynszu i z informacją, przy jakiej konstrukcji umowy on obowiązuje.

Co, jeśli obiekt nie działa?

Wtedy nie ma wyniku do podziału i czynsz ustala się od wartości nieruchomości albo od prognozy po uruchomieniu, przeważnie z okresem karencji na czas przygotowania. Operator bierze wtedy większe ryzyko i oczekuje odpowiednio korzystniejszych warunków.

Dalej w tym temacie

Dla właściciela

A gdyby jednak sprzedaż?

Policzymy obie ścieżki: roczny czynsz możliwy do uzyskania i cenę, jaką dziś płaci rynek. Decyzja zwykle wychodzi z porównania tych dwóch liczb.

Zamów wycenę wstępną