Dla operatora
Szukasz obiektu w dzierżawę
Właściciele, z którymi rozmawiamy, nie zawsze chcą sprzedawać. Część szuka kogoś, kto weźmie obiekt w dzierżawę i poprowadzi go dalej — a takich rozmów jest w tej branży więcej niż ofert w ogłoszeniach.
Czego oczekuje właściciel po drugiej stronie
Przede wszystkim wiarygodności płatnika. Obiekt oddany w dzierżawę przestaje przynosić wynik operacyjny, a zaczyna przynosić czynsz — więc cała inwestycja właściciela zależy od tego, czy druga strona zapłaci. Historia prowadzonych obiektów i kondycja finansowa liczą się bardziej niż deklarowany plan.
Drugą rzeczą jest realny pomysł na ten konkretny obiekt: co zmienisz, skąd weźmiesz gości poza sezonem, jak poprowadzisz zespół. Właściciel oddający dorobek życia w cudze ręce ocenia to równie uważnie jak kupujący ocenia dokumenty.
Co warto podać przy zgłoszeniu
Regiony, które Cię interesują, skalę obiektu, preferowany model rozliczenia i horyzont umowy. Do tego krótko o obiektach, które prowadzisz albo prowadziłeś — to jest informacja, od której zaczyna się każda rozmowa z właścicielem.
Przydatne jest również określenie, czy jesteś gotów wejść w obiekt wymagający nakładów, i w jakiej skali. To zawęża listę tematów do takich, w których rozmowa ma szansę dojść do warunków.
Jak to prowadzimy
Nie prowadzimy giełdy obiektów do dzierżawy. Gdy właściciel decyduje się na ten model, kojarzymy go z operatorami, których profil pasuje do obiektu — i robimy to pojedynczo, po podpisaniu umowy o poufności.
Przy części tematów jesteśmy stroną: obiekt należy do naszego portfela, a dzierżawa jest naszym sposobem na jego prowadzenie. Mówimy o tym wprost na początku rozmowy, żeby było jasne, z kim się negocjuje.
Zostaw kryteria operatorskie
Region, skala obiektu, model rozliczenia i obiekty, które prowadzisz. Odzywamy się przy pierwszym temacie, który pasuje do profilu.
Najczęstsze pytania
Czy pobieracie opłatę od operatora?
Gdy obiekt należy do nas, jesteśmy stroną umowy i nie ma mowy o prowizji. Przy kojarzeniu z właścicielem zewnętrznym zasady wynagrodzenia ustalamy na piśmie przed rozpoczęciem pracy — nigdy po fakcie.
Jakiej wielkości obiekty się pojawiają?
Najczęściej od dwudziestu do kilkudziesięciu pokoi, w miejscowościach turystycznych i w miastach regionalnych. Obiekty większe trafiają do dzierżawy rzadziej, bo ich właściciele mają zwykle rozbudowaną strukturę zarządczą.
Czy dostanę dane operacyjne przed decyzją?
Po podpisaniu umowy o poufności — tak, w zakresie, który pozwala policzyć czynsz: wyniki, obłożenie w rozbiciu na miesiące, strukturę kosztów i stan techniczny. Bez tych danych żadna rozmowa o warunkach nie ma sensu.
Dalej w tym temacie
Umowa dzierżawy obiektu — zapisy, które przesądzają
Konstrukcja umowy: czynsz, nakłady, zabezpieczenia i wyjście
LiczbyIle warta jest dzierżawa obiektu
Jak ustalić czynsz i co dzierżawa robi z wartością nieruchomości
PorównanieDzierżawa, zarządzanie czy franczyza
Trzy modele oddania obiektu, trzy różne rozkłady ryzyka
A gdyby jednak sprzedaż?
Policzymy obie ścieżki: roczny czynsz możliwy do uzyskania i cenę, jaką dziś płaci rynek. Decyzja zwykle wychodzi z porównania tych dwóch liczb.