Dzierżawa obiektu hotelowego — dzwonek i klucze na ladzie

Porównanie

Dzierżawa, zarządzanie czy franczyza

Właściciel, który chce przestać prowadzić obiekt, ale go nie sprzedawać, ma trzy drogi. Różnią się nie nazwą, tylko tym, kto ponosi ryzyko wyniku, kto zatrudnia ludzi i co zostaje w ręku po zakończeniu współpracy.

Opisz obiekt Wszystko o dzierżawie

Dzierżawa: ryzyko przechodzi w całości

Dzierżawca prowadzi obiekt na własny rachunek, zatrudnia personel, ponosi koszty i zatrzymuje wynik. Właściciel dostaje czynsz niezależnie od tego, jaki był sezon.

To najczystsze wyjście z operacji i jednocześnie największa utrata kontroli: właściciel nie decyduje o standardzie obsługi, polityce cenowej ani o tym, jak obiekt jest prowadzony na co dzień. Odzyskuje wpływ dopiero na koniec umowy.

Zarządzanie: ryzyko zostaje, znika codzienna praca

Przy umowie o zarządzanie operator prowadzi obiekt w imieniu i na rachunek właściciela. Wszystkie koszty i przychody pozostają po stronie właściciela, więc to on ponosi ryzyko sezonu — oddaje pracę, nie wynik.

Właściciel zachowuje wpływ na obiekt i cały wynik w dobrym roku — ale też cały spadek w słabym. Model ma sens przy obiektach o mocnej pozycji, gdzie problemem jest brak czasu, a nie brak wyniku.

Franczyza: marka bez oddawania operacji

Franczyza nie jest wyjściem z prowadzenia obiektu — właściciel dalej go prowadzi, korzystając z marki, standardów i systemu rezerwacji sieci, za co płaci opłaty. To rozwiązanie dla kogoś, kto chce zostać w operacjach, ale poprawić sprzedaż.

Koszt bywa niedoszacowany: obok opłat bieżących dochodzą wymagania inwestycyjne dotyczące standardu, które trzeba spełnić na wejściu i utrzymywać. Przy niewielkim obiekcie rachunek często nie wychodzi.

Dwa pytania, które rozstrzygają

Pytanie pierwsze brzmi: czy chcesz jeszcze ponosić ryzyko wyniku. Jeśli nie — zostaje dzierżawa i trzeba pogodzić się z utratą kontroli. Jeśli tak, ale nie chcesz pracy — zarządzanie, pod warunkiem że obiekt jest na tyle duży, by udźwignąć wynagrodzenie operatora.

Pytanie drugie dotyczy tego, kto zostaje z Twoim zespołem. Przy dzierżawie personel zwykle przechodzi do operatora i po zakończeniu umowy nie masz go z powrotem. Przy zarządzaniu ludzie pozostają Twoi, a zmienia się tylko osoba, która nimi kieruje — dla obiektu w małej miejscowości bywa to argument ważniejszy niż różnica w pieniądzach.

Rozważasz dzierżawę zamiast sprzedaży?

Opisz obiekt, a policzymy przedział czynszu możliwego do uzyskania i porównamy go z ceną, jaką dziś płaci rynek za taki obiekt.

Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.

Najczęstsze pytania

Który model jest najczęstszy w Polsce?

Przy obiektach regionalnej skali zdecydowanie dzierżawa, bo profesjonalnych operatorów gotowych wziąć zarządzanie obiektem na kilkadziesiąt pokoi jest niewielu, a ekonomika takiej umowy rzadko domyka się dla obu stron.

Czy da się połączyć modele?

Spotyka się dzierżawę obiektu przez podmiot działający pod marką sieciową, czyli dzierżawę i franczyzę naraz. Konstrukcja jest wtedy bardziej złożona i wymaga uzgodnienia, kto wobec sieci odpowiada za spełnienie standardów.

Co z pracownikami przy przejściu na dzierżawę?

Jeśli dzierżawca przejmuje działalność wraz z zespołem, może to stanowić przejście zakładu pracy z wszystkimi tego konsekwencjami. To jedna z kwestii, które trzeba rozstrzygnąć z prawnikiem przed podpisaniem, a nie po.

Dalej w tym temacie

Dla właściciela

A gdyby jednak sprzedaż?

Policzymy obie ścieżki: roczny czynsz możliwy do uzyskania i cenę, jaką dziś płaci rynek. Decyzja zwykle wychodzi z porównania tych dwóch liczb.

Zamów wycenę wstępną