Kalkulator
Kalkulator opłacalności zakupu obiektu hotelowego
Sprawdź, ile zostaje w kieszeni po racie kredytu i czy wskaźniki wytrzymają rozmowę z bankiem. To pierwszy test, który warto zrobić przed złożeniem oferty.
Wynik inwestycji
- Zaangażowanie własne
- 5 400 000 zł
- Kwota kredytu
- 8 100 000 zł
- Rata miesięczna
- 78 346 zł
- Gotówka po obsłudze długu
- 459 849 zł
Pokrycie raty (DSCR)
1.49
Bufor, który kredytodawcy zwykle traktują jako minimalny. Wymagania ustala bank indywidualnie.
Zwrot z kapitału własnego
8.5%
Zwrot wkładu w 11.7 roku
Rentowność na koszcie całkowitym: 10.4%
Wyliczenie ma charakter orientacyjny i nie stanowi wyceny w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, rekomendacji inwestycyjnej ani oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Szukasz obiektu, który obroni te liczby?
Twoje założenia: DSCR 1.49, zwrot z kapitału 8.5%. Podaj kryteria zakupowe, a odezwiemy się przy obiekcie, który je spełnia — założenia z kalkulatora dołączymy do zgłoszenia.
Na co patrzy bank, a na co inwestor
Bank ocenia przede wszystkim pokrycie raty i wartość zabezpieczenia. Inwestor patrzy na to, ile gotówki zostaje po obsłudze długu i w jakim czasie wraca zaangażowany kapitał. Te dwie perspektywy rzadko dają ten sam wniosek — transakcja bywa akceptowalna dla banku i nieatrakcyjna dla kupującego.
Warto policzyć także wariant gorszy od zakładanego: obłożenie niższe o kilka punktów, wyższe koszty energii, sezon skrócony o dwa tygodnie. Obiekt, który wtedy nadal obsługuje ratę, jest inwestycją. Obiekt, który wymaga wszystkiego naraz, jest zakładem.
Wartość samego obiektu policzysz w kalkulatorze wyceny hotelu, a warunki, jakie stawia kredytodawca, opisaliśmy w opracowaniu o finansowaniu zakupu.
Najczęstsze pytania
Co oznacza wskaźnik pokrycia obsługi długu?
To relacja zysku operacyjnego do rocznej sumy rat. Wartość 1,0 oznacza, że obiekt zarabia dokładnie tyle, ile wynosi rata — bez marginesu na słabszy sezon. Banki oczekują wyraźnego zapasu, a im bardziej sezonowy obiekt, tym wyższego.
Dlaczego nakłady po przejęciu są liczone razem z ceną?
Bo inwestor angażuje jedno i drugie, zanim obiekt zacznie pracować pod jego zarządem. Liczenie zwrotu wyłącznie od ceny zakupu zawyża wynik i jest najczęstszym błędem przy pierwszej transakcji hotelowej.
Czy kalkulator uwzględnia podatki?
Nie — pokazuje przepływ operacyjny przed podatkiem dochodowym, bo jego wysokość zależy od formy prawnej nabywcy, amortyzacji i struktury transakcji. Te elementy ustala się indywidualnie z doradcą podatkowym.
Szukasz obiektu, który obroni te liczby?
Zbieramy kryteria zakupowe i odzywamy się, gdy pojawia się temat pasujący do profilu — także przed rozpoczęciem publicznego procesu.