Kryteria zakupowe
Jakie obiekty kupujemy
Hotele, pensjonaty i ośrodki od dwudziestu pokoi w górę, w całej Polsce. Kupujemy obiekty działające, wymagające remontu, zamknięte, a także te z kredytem, współwłasnością albo trwającym sporem — bo to zwykle właśnie te sprawy przeciągają sprzedaż o lata.
7 dni
Tyle zajmuje nam przygotowanie wstępnej oferty, licząc od momentu, w którym dostaniemy dokumenty i wyniki obiektu.
0 zł
Tyle płaci właściciel przy zakupie bezpośrednim. Nie pobieramy prowizji od sprzedającego — zarabiamy na obiekcie, który kupujemy.
1 kupujący
Zamiast miesięcy pokazywania obiektu kolejnym zainteresowanym rozmawiasz z jedną stroną, która ma zdecydować.
Typy obiektów
Hotele
Miejskie, kurortowe i przydrożne — z zapleczem konferencyjnym lub bez.
Pensjonaty
Obiekty prowadzone rodzinnie i te z zatrudnionym zespołem.
Ośrodki wypoczynkowe
Także rozproszone, z domkami i dużym terenem.
Obiekty SPA i wellness
Z basenem, strefą saun albo częścią zabiegową.
Obiekty uzdrowiskowe
Z zapleczem leczniczym i pobytami turnusowymi.
Motele i obiekty tranzytowe
Przy trasach i węzłach, z parkingiem i wysoką rotacją.
Wspólnym mianownikiem jest to, że przedmiotem transakcji jest obiekt noclegowy o skali pozwalającej na zorganizowaną obsługę — od około dwudziestu pokoi w górę, bez limitu od strony większych obiektów.
Stan obiektu nie decyduje o tym, czy rozmawiamy
Większość kupujących chce obiektu działającego, z czystymi papierami i trzyletnią historią wyników. My liczymy również pozostałe przypadki — różnica jest w metodzie wyceny, nie w tym, czy podejmiemy temat.
Obiekt działający, z wynikami
Najprostszy przypadek. Liczymy powtarzalny zysk operacyjny i kapitalizujemy go. Transakcja sprowadza się do ceny, terminu i warunków przekazania.
Obiekt wymagający remontu
Odłożone nakłady, przestarzały standard, instalacje po terminie. Wyceniamy obiekt razem z kosztem prac, które i tak trzeba wykonać — nie odejmujemy ich dwa razy.
Obiekt zamknięty lub po przestoju
Brak bieżących wyników nie przekreśla transakcji. Wyceniamy wtedy nieruchomość, jej potencjał i koszt ponownego uruchomienia. To scenariusz, w którym najczęściej wygrywamy z innymi kupującymi, bo nie potrzebujemy historii, żeby podjąć decyzję.
Obiekt z kredytem, hipoteką lub sporem
Kredyt do spłaty, hipoteka, współwłasność rodzinna, obiekt w spadku, trwający spór, postępowanie egzekucyjne. Te sytuacje nie są dla nas przeszkodą — są normalną częścią transakcji, którą trzeba poukładać w harmonogramie i w umowie.
Sprawy, które zwykle blokują sprzedaż
Obiekt hotelowy rzadko stoi na rynku latami z powodu ceny. Znacznie częściej blokuje go jedna z poniższych spraw, a kolejni zainteresowani wycofują się, gdy tylko o niej usłyszą.
Hipoteka i kredyt do spłaty
Spłata zobowiązania wchodzi do rozliczenia transakcji, uzgadnianego z bankiem przed podpisaniem. Kolejność czynności planujemy tak, żeby promesa nie wstrzymała zamknięcia.
Współwłasność i sprawy rodzinne
Obiekt należący do kilku osób albo odziedziczony wymaga jednego stanowiska po stronie sprzedających. Pomagamy ułożyć ten etap, zanim zaczniemy rozmawiać o cenie.
Nieuregulowana dokumentacja
Rozbudowy bez pełnych papierów, brak części odbiorów, rozjazd między ewidencją a stanem faktycznym. Wyceniamy ryzyko i bierzemy je na siebie, zamiast odsyłać właściciela do urzędów.
Presja czasu
Termin bankowy, postępowanie, decyzja rodzinna. Jeśli sprawa ma datę graniczną, mówimy od razu, czy jesteśmy w stanie się w niej zmieścić.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Co przygotować, żeby dostać ofertę w tydzień
Deklarowany termin — wstępna oferta w ciągu 7 dni od otrzymania dokumentów — liczymy od kompletu informacji, nie od pierwszej wiadomości. Im wcześniej mamy poniższe dane, tym szybciej rozmawiamy o konkretnej kwocie.
- Liczba pokoi i miejsc noclegowych oraz zakres zaplecza: gastronomia, sale, strefa mokra.
- Przychody i wynik z ostatnich dwóch, trzech lat — nawet w formie zestawienia, nie sprawozdania.
- Rozkład sprzedaży w roku, jeśli obiekt jest sezonowy.
- Odpis z księgi wieczystej i informacja o obciążeniach.
- Podstawowe dokumenty budowlane: pozwolenie na użytkowanie, historia rozbudów.
- Informacja o zobowiązaniach: kredyt, dzierżawa, umowy z organizatorami grup.
Jeżeli czegoś nie masz albo nie wiesz, gdzie tego szukać, napisz o tym wprost. Brak dokumentu nie wstrzymuje rozmowy — wstrzymuje ją dopiero brak wiedzy, że go nie ma.
Jeśli obiekt nie trafi do naszego portfela, ta sama lista przyda się w drugiej ścieżce, czyli przy sprzedaży do inwestora.
Opisz obiekt — sprawdzimy, czy kupujemy
Wystarczą podstawowe parametry i wyniki. Odpowiadamy na każde zgłoszenie mieszczące się w kryteriach — także wtedy, gdy odpowiedź brzmi: tego obiektu nie kupimy, ale wiemy, kto może.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Pytania o kryteria zakupowe
Od jakiej wielkości obiektu zaczynacie rozmowę?
Od około 20 pokoi w górę, bez górnego limitu — kupujemy zarówno pensjonaty tej skali, jak i obiekty kilkusetpokojowe. Przy mniejszych obiektach wycena zbliża się do wartości samej nieruchomości, a taki zakup rzadko ma sens dla obu stron. Jeśli obiekt jest mniejszy, ale wyjątkowo położony, i tak warto napisać.
Czy podajecie przedział budżetu?
Nie publikujemy widełek, bo każda transakcja wygląda inaczej — inaczej liczy się obiekt działający, a inaczej zamknięty czy zadłużony. Odpowiadamy na każde zgłoszenie mieszczące się w powyższych kryteriach, a jeśli konkretny obiekt przekracza nasze możliwości samodzielnego zakupu, mówimy to wprost i proponujemy ścieżkę sprzedaży do inwestora.
Kupujecie w całej Polsce?
Tak. Najwięcej transakcji dotyczy rynków turystycznych — wybrzeża, gór, pojezierzy i uzdrowisk — oraz obiektów miejskich w większych aglomeracjach. Obiekt poza tymi rynkami też oceniamy, tylko wtedy większe znaczenie ma jego indywidualny profil popytu.
Co, jeśli nie chcę sprzedawać całości?
Rozmawiamy również o wejściu kapitałowym albo o zakupie nieruchomości z pozostawieniem prowadzenia obiektu u dotychczasowego właściciela. To rzadsze warianty, ale realne — warto je zasygnalizować w pierwszej wiadomości.
Czy muszę informować zespół i kontrahentów?
Nie na tym etapie. Przy zakupie bezpośrednim rozmawiają dwie strony i nikt więcej nie musi wiedzieć o transakcji aż do przekazania obiektu. Wizyty w obiekcie planujemy poza godzinami szczytu, a moment komunikacji do zespołu ustalamy wspólnie, blisko podpisu.
Co dalej
Masz obiekt, którego nikt nie chciał kupić?
Zamknięty, zadłużony, po nieudanej rozbudowie albo z niedokończoną sprawą spadkową. To są przypadki, w których najczęściej jesteśmy jedynym rozmówcą — i w których warto zapytać, zanim obiekt straci kolejny sezon.