Kalkulator
Kalkulator wyceny hotelu metodą dochodową
Ten sam rachunek, który przeprowadza kupujący: od ceny pokoju i obłożenia, przez przychód i koszty, po zysk operacyjny i wartość wynikającą z oczekiwanej stopy zwrotu.
Wynik szacunku
- Przychód na dostępny pokój (RevPAR)
- 220 zł
- Przychód roczny ogółem
- 6 516 126 zł
- Zysk operacyjny po rezerwie
- 1 824 515 zł
Orientacyjny przedział wartości
18 245 153 zł – 24 684 618 zł
Środek przedziału: 21 464 886 zł · 357 748 zł na pokój
Wyliczenie ma charakter orientacyjny i nie stanowi wyceny w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, rekomendacji inwestycyjnej ani oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Sprawdźmy ten wynik na dokumentach
Twoje wyliczenie: 18 245 153 zł – 24 684 618 zł. Przy realnej wycenie liczymy to samo z ksiąg i wskazujemy pozycje, które kupujący skoryguje w dół. Założenia z kalkulatora dołączymy do zgłoszenia.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Jak czytać wynik
Wartość obiektu to zysk operacyjny podzielony przez oczekiwaną stopę zwrotu. Dlatego dwie zmiany robią największą różnicę: poprawa wyniku i obniżenie ryzyka. Pierwsza podnosi licznik, druga zmniejsza mianownik.
Przedział, a nie jedna liczba, jest tu celowy. Ostateczna cena zależy od czynników, których żaden formularz nie obejmie: stanu technicznego, treści umów, struktury transakcji i tego, ilu kupujących realnie stanie do rozmowy o konkretnym obiekcie.
Jeśli chcesz sprawdzić drugą stronę tego rachunku — czy przy takiej cenie inwestycja obroni się przy kredycie — policz to w kalkulatorze opłacalności zakupu.
Najczęstsze pytania
Skąd wziąć stopę kapitalizacji do wyliczenia?
To parametr ryzyka, nie stała wartość. Im bardziej przewidywalny dochód obiektu — długa umowa dzierżawy, stabilne obłożenie, dobra lokalizacja — tym niższą stopę przyjmuje kupujący, a więc tym wyższa wychodzi wartość. Obiekt sezonowy, wymagający remontu lub bez historii wyników wyceniany jest przy stopie wyraźnie wyższej.
Czy wynik kalkulatora można pokazać kupującemu?
To narzędzie do zorientowania się w skali, a nie dokument transakcyjny. Kupujący zbuduje własny model na podstawie ksiąg, umów i stanu technicznego obiektu, dlatego rozmowę o cenie zaczyna się od danych, nie od wyliczenia z formularza.
Dlaczego od zysku odejmowana jest rezerwa odtworzeniowa?
Bo wyposażenie hotelu zużywa się szybciej niż budynek. Inwestor, który nie odłoży środków na wymianę materacy, mebli i sprzętu, po kilku sezonach zobaczy spadek cen i obłożenia. Dlatego w modelach transakcyjnych rezerwa jest odejmowana przed kapitalizacją.
A gdybyśmy po prostu kupili ten obiekt?
Wyliczenie z kalkulatora to szacunek na Twoich założeniach. My policzymy obiekt na dokumentach i powiemy, czy jesteśmy zainteresowani zakupem — a jeśli nie, kto z naszej bazy może być.