Wycena i finanse
Kiedy rozbiórka jest tańsza niż remont
Przy obiekcie z lat siedemdziesiątych ta decyzja przesądza o całej inwestycji. Rachunek jest prostszy, niż się wydaje.
· 5 min czytania
Cztery liczby, które trzeba zestawić
Koszt generalnego remontu do standardu, w którym obiekt ma konkurować. Koszt rozbiórki i budowy nowego budynku o tej samej albo większej powierzchni. Chłonność działki według planu miejscowego. I czas dojścia do przychodu w obu wariantach.
Dopiero zestawienie tych czterech pozycji daje odpowiedź. Sama różnica w kosztorysie budowlanym rozstrzyga rzadko, bo pomija to, że nowy budynek zwykle mieści więcej metrów i generuje wyższy przychód.
Czego nie widać w kosztorysie remontu
Prace w istniejącym budynku niosą ryzyko, którego nie ma przy nowej budowie: stan konstrukcji ujawniony po skuciu tynków, instalacje poprowadzone niezgodnie z dokumentacją, stropy o nośności niewystarczającej dla nowej funkcji. Rezerwa poniżej kilkunastu procent przy takich pracach jest życzeniem, nie kosztorysem.
Dochodzą ograniczenia układu: wysokości kondygnacji, rozstaw ścian nośnych i szerokości korytarzy wyznaczają, jakie pokoje da się w tym budynku zmieścić. Obiekt wyremontowany do wysokiego standardu z pokojami o złej geometrii wciąż sprzedaje gorzej niż konkurencja.
Kiedy remont wygrywa mimo wszystko
Gdy budynek jest objęty ochroną konserwatorską i rozbiórka nie wchodzi w grę. Gdy plan miejscowy pozwala na mniej niż to, co już stoi — a taka sytuacja przy starszej zabudowie zdarza się częściej, niż inwestorzy zakładają. I gdy liczy się czas: remont etapowy pozwala uruchomić część obiektu i finansować z niej resztę.
Ta trzecia przesłanka bywa decydująca przy obiektach sezonowych, gdzie każdy przepuszczony sezon to rok bez przychodu.
Jak to wpływa na cenę zakupu
Jeżeli rachunek wychodzi na rozbiórkę, kupujący płaci za grunt i za to, co można na nim zbudować, a istniejący budynek staje się kosztem do usunięcia. Sprzedający, który wycenia obiekt według powierzchni użytkowej, rozmawia wtedy o zupełnie innej liczbie.
Dlatego przy starszych obiektach trzeba poznać obie wyceny przed rozmowami. Zaskoczenie w tym miejscu jest najczęstszą przyczyną zerwanych negocjacji przy obiektach wymagających nakładów.
Najczęstsze pytania
Czy rozbiórka wymaga pozwolenia?
Zależy od obiektu i jego lokalizacji — część przypadków objęta jest zgłoszeniem, część pozwoleniem, a przy ochronie konserwatorskiej dochodzą odrębne uzgodnienia. To pierwsza rzecz do sprawdzenia w rachunku wariantu nowej zabudowy.
Co z odpadami z rozbiórki?
Ich zagospodarowanie jest istotną pozycją kosztową, szczególnie przy budynkach zawierających materiały wymagające szczególnego postępowania. Kosztorys rozbiórki bez tej pozycji jest niekompletny.
Szukasz obiektu do kupienia?
Podaj kryteria zakupowe. Tematy przekazujemy pojedynczo, tylko inwestorom o pasującym profilu — bez masowej wysyłki ofert.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Szukasz obiektu, który obroni te liczby?
Zbieramy kryteria zakupowe i odzywamy się, gdy pojawia się temat pasujący do profilu — także przed rozpoczęciem publicznego procesu.