Due diligence hotelu — zakres badania przed transakcją

Warstwa prawna: kto i co właściwie sprzedaje

Punktem wyjścia są księgi wieczyste: własność czy użytkowanie wieczyste, hipoteki, służebności, roszczenia i wzmianki. Do tego dochodzi zgodność zabudowy z planem miejscowym lub warunkami zabudowy oraz historia decyzji administracyjnych.

W obiektach hotelowych regularnie wychodzą sprawy specyficzne dla branży: zajęcie części gruntu pod dojazd, nieuregulowany parking, przyłącza biegnące przez działkę sąsiada, wspólne kotłownie albo budynki gospodarcze bez zgłoszenia.

• Odpisy z ksiąg wieczystych wraz z podstawami wpisów.
• Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie dla całości i dla przebudów.
• Wpis do ewidencji obiektów lub decyzja o kategoryzacji, jeśli obiekt używa nazwy rodzajowej.
• Umowy najmu i dzierżawy części obiektu wraz z aneksami.
• Umowy z bankami, leasingi, zabezpieczenia rzeczowe.

Warstwa techniczna: co się zepsuje w pierwszym roku

Badanie techniczne odpowiada na pytanie o nakłady, które kupujący poniesie zaraz po przejęciu. Przeglądane są dach, elewacja, stolarka, instalacje sanitarne i elektryczne, wentylacja, klimatyzacja, kotłownia, basen i strefa wellness, a także zaplecze kuchenne.

Osobno sprawdzana jest dokumentacja bezpieczeństwa: scenariusz pożarowy, systemy sygnalizacji i oddymiania, przeglądy okresowe, książka obiektu budowlanego. Braki w tej części potrafią zablokować transakcję szybciej niż zły wynik finansowy, bo dotyczą odpowiedzialności osobistej nowego właściciela.

Warstwa finansowa i podatkowa

Kupujący odtwarza wyniki z ksiąg, a nie z prezentacji. Porównuje przychody w systemie recepcyjnym z ewidencją sprzedaży, sprawdza strukturę kosztów, rozliczenia z kanałami rezerwacyjnymi i zobowiązania wobec dostawców.

Po stronie podatkowej analizowane są rozliczenia podatku od towarów i usług, podatek od nieruchomości od budynku i gruntu, opłata miejscowa, a przy transakcji udziałowej — historia spółki, w tym rozliczenia z lat wcześniejszych, które przejdą na kupującego razem z podmiotem.

Warstwa operacyjna, o której często się zapomina

Hotel to zespół, umowy i zobowiązania wobec gości. W badaniu pojawiają się listy pracowników z warunkami zatrudnienia, umowy z firmami sprzątającymi i ochroną, kontrakty z organizatorami grup, warunki współpracy z portalami rezerwacyjnymi oraz stan rezerwacji na kolejne sezony.

Sprawdzane są też zobowiązania odroczone: vouchery, karnety, pakiety świąteczne i zaliczki wpłacone przez gości. To realny dług obiektu, który ktoś będzie musiał zrealizować po zmianie właściciela.

Jak wady trafiają do ceny

Wykryta wada rzadko kończy proces. Zwykle jest rozliczana: obniżeniem ceny o szacowany koszt naprawy, zatrzymaniem części płatności na rachunku powierniczym do czasu usunięcia problemu albo zobowiązaniem sprzedającego do uregulowania sprawy przed podpisaniem umowy.

Dla sprzedającego wniosek jest praktyczny — im wcześniej sam znajdzie te punkty, tym większa szansa, że rozliczy je własnym kosztem naprawy zamiast rabatu wynegocjowanego przez drugą stronę.