Podatki przy sprzedaży obiektu hotelowego

Trzy pytania, od których zaczyna każdy doradca

Rozliczenie transakcji hotelowej wynika z odpowiedzi na trzy pytania: co jest sprzedawane, kto jest sprzedającym i kiedy budynek został po raz pierwszy zasiedlony w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Dopiero na tej podstawie wiadomo, czy w grze jest podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, czy transakcja w ogóle wychodzi poza zakres pierwszego z nich.

• Przedmiot: nieruchomość, zorganizowana część przedsiębiorstwa czy udziały w spółce.
• Status stron: podatnik podatku od towarów i usług po obu stronach czy sprzedaż z majątku prywatnego.
• Historia budynku: data pierwszego zasiedlenia, nakłady na ulepszenie, sposób wykorzystania obiektu.

Zwolnienie i rezygnacja ze zwolnienia

Dostawa budynków jest zwolniona z podatku od towarów i usług, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Strony będące czynnymi podatnikami mogą jednak zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie, składając zgodne oświadczenie — od października 2023 roku można je złożyć również bezpośrednio w akcie notarialnym, co realnie skraca przygotowanie transakcji.

Wybór nie jest kwestią gustu. Transakcja opodatkowana oznacza dla kupującego podatek do odliczenia, ale też potrzebę sfinansowania go na czas zwrotu. Transakcja zwolniona rodzi z kolei podatek od czynności cywilnoprawnych, który jest kosztem bezzwrotnym.

Sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest wyodrębniony organizacyjnie i finansowo zespół składników zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności, transakcja jest wyłączona spod podatku od towarów i usług. W hotelarstwie to sytuacja typowa: obiekt sprzedawany razem z wyposażeniem, umowami, zespołem i rezerwacjami.

Wyłączenie spod podatku od towarów i usług nie oznacza jednak transakcji bez podatku: sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, liczonemu odrębnie dla poszczególnych składników według właściwych dla nich stawek, i obciąża kupującego. Kwalifikacja jest przy tym oceniana po faktach, nie po nazwie w umowie. Dlatego przy takiej strukturze rozważa się wystąpienie o interpretację indywidualną, żeby obie strony wiedziały, jak rozliczyć transakcję, zanim pieniądze zmienią właściciela.

Podatek dochodowy po stronie sprzedającego

Sprzedający rozlicza dochód ze zbycia — różnicę między ceną a wartością podatkową sprzedawanych składników. Przy obiektach amortyzowanych przez lata wartość ta bywa znacznie niższa od ceny rynkowej, co podnosi podstawę opodatkowania.

Inaczej wygląda to przy sprzedaży udziałów, gdzie podstawą jest różnica między ceną a kosztem objęcia lub nabycia udziałów. Ta różnica bywa jednym z argumentów za konkretną strukturą transakcji.

Podatki, które zostają po transakcji

Nowy właściciel przejmuje bieżące obciążenia: podatek od nieruchomości liczony według stawek dla budynków związanych z działalnością gospodarczą, opłatę za użytkowanie wieczyste, jeśli grunt nie jest własnością, a w miejscowościach turystycznych także obowiązki związane z opłatą miejscową pobieraną od gości.

To pozycje kosztowe, które wchodzą do modelu finansowego kupującego — i które sprzedający powinien mieć udokumentowane, bo pojawią się w badaniu.