DSCR: wskaźnik, który decyduje o kwocie kredytu

Co dokładnie mierzy ten wskaźnik

To relacja rocznego zysku operacyjnego obiektu do sumy rat kapitałowo-odsetkowych w tym samym okresie. Wartość równa jedności oznacza, że obiekt zarabia dokładnie tyle, ile wynosi rata — bez żadnego marginesu.

Bank oczekuje zapasu, bo zna zmienność wyników w hotelarstwie. Im bardziej sezonowy obiekt i im mniej doświadczony inwestor, tym wyższego zapasu będzie wymagał.

Trzy dźwignie, którymi da się go poprawić

Pierwsza to wkład własny: większy udział środków własnych zmniejsza kwotę kredytu i ratę. Druga to okres kredytowania: dłuższy rozkłada spłatę, choć podnosi całkowity koszt odsetek.

Trzecia, najtrudniejsza, to sam wynik obiektu. Tu działa wszystko, co podnosi powtarzalny zysk: sprzedaż bezpośrednia zamiast prowizji, kontrola kosztów energii, wydłużenie sezonu.

• Zwiększ wkład własny lub dołóż finansowanie podporządkowane od wspólników.
• Negocjuj harmonogram dopasowany do sezonowości obiektu.
• Policz wariant gorszy od bazowego — bank i tak to zrobi.
• Nie licz zysku bez rezerwy odtworzeniowej, bo model przestanie być realny.

Perspektywa banku i perspektywa inwestora

Bank pyta, czy rata zostanie zapłacona. Inwestor pyta, ile gotówki zostanie po jej zapłaceniu i w jakim czasie wróci kapitał własny. Te dwie odpowiedzi bywają rozbieżne.

Transakcja akceptowalna dla banku potrafi być zupełnie nieatrakcyjna dla kupującego, jeśli po obsłudze długu w obiekcie zostaje kwota nieodpowiadająca zaangażowanym środkom i ryzyku.