Proces transakcji
Kto płaci za co przy transakcji obiektu
Podział kosztów wynika częściowo z przepisów, a częściowo ze zwyczaju — i ten drugi da się negocjować.
· 5 min czytania
Koszty przypisane przepisami
Podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża co do zasady kupującego i pobiera go notariusz przy akcie. Opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej również leżą po stronie nabywcy.
Podatek dochodowy od sprzedaży to sprawa sprzedającego i zależy od formy prawnej oraz sposobu, w jaki obiekt był wykorzystywany. Tu rozstrzyga sytuacja konkretnego podatnika, a nie zwyczaj rynkowy.
Koszty dzielone zwyczajowo
Taksę notarialną w praktyce najczęściej pokrywa kupujący, choć przepisy czynią strony odpowiedzialnymi solidarnie i podział podlega ustaleniu. Przy dużych transakcjach spotyka się rozłożenie po połowie.
Koszt tłumaczeń, odpisów i zaświadczeń zwykle ponosi ta strona, która ich potrzebuje. Wycena bankowa obciąża kupującego, bo służy jego finansowaniu.
Koszty własne każdej ze stron
Każdy płaci za swoich doradców: prawnika, doradcę podatkowego, techników prowadzących badanie. Kupujący ponosi dodatkowo koszt badania technicznego i środowiskowego, jeśli je zleca.
Sprzedający ponosi koszt przygotowania obiektu do sprzedaży: uporządkowania dokumentów, ewentualnych legalizacji, zestawień finansowych. To wydatek, który zwraca się w cenie — ale poniesiony musi być wcześniej.
Nasza rola w tym rachunku
Gdy kupujemy obiekt na własny rachunek, sprzedający nie płaci nam prowizji — jesteśmy stroną transakcji, a nie pośrednikiem. Koszty po jego stronie ograniczają się do własnych doradców i podatku dochodowego.
Gdy obiekt nie mieści się w naszym portfelu i kojarzymy go z inwestorem, zasady wynagrodzenia ustalamy przed rozpoczęciem pracy i zapisujemy na piśmie. Żadna z tych ścieżek nie generuje kosztu na etapie wstępnej wyceny.
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie udziałów w spółce też jest PCC?
Zbycie udziałów podlega PCC według odrębnej stawki, niższej niż przy nieruchomości, i wymaga formy z podpisami notarialnie poświadczonymi. To jeden z powodów, dla których struktura transakcji bywa przedmiotem odrębnej analizy podatkowej.
Kto płaci za operat, jeśli wymaga go bank kupującego?
Kupujący — jest to element jego procedury kredytowej. Sprzedający nie ma obowiązku dostarczania wyceny, choć własna analiza wartości bywa przydatna w negocjacjach.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.