Prawo i podatki
Zadatek, zaliczka i kara umowna: trzy różne skutki
Nazwa użyta w umowie przesądza o tym, kto ile traci, gdy transakcja się nie zamknie. Różnica bywa liczona w setkach tysięcy.
· 5 min czytania
Zaliczka: zwrot niezależnie od przyczyny
Zaliczka jest częścią ceny wpłaconą z góry. Jeśli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie, podlega zwrotowi — i to niezależnie od tego, która strona odpowiada za niedojście transakcji do skutku.
Dla sprzedającego oznacza to brak jakiegokolwiek zabezpieczenia. Kupujący może wycofać się bez konsekwencji, a właściciel zostaje z obiektem wyłączonym z rynku na kilka miesięcy.
Zadatek: mechanizm dyscyplinujący obie strony
Przy zadatku skutki są nierówne i właśnie dlatego skuteczne. Jeżeli od umowy odstępuje kupujący, sprzedający zachowuje wpłaconą kwotę. Jeżeli odstępuje sprzedający, zwraca ją w podwójnej wysokości. Gdy do umowy dochodzi, zadatek zalicza się na poczet ceny.
To rozwiązanie działa tylko wtedy, gdy kwota jest odczuwalna. Zadatek w wysokości ułamka procenta ceny nie powstrzyma nikogo przed odejściem od stołu.
Kara umowna: dla zobowiązań niepieniężnych
Karę umowną zastrzega się na wypadek niewykonania obowiązku o charakterze niepieniężnym — na przykład niewydania obiektu w terminie, naruszenia poufności albo nieusunięcia obciążenia przed zamknięciem transakcji.
Nie zastępuje zadatku i nie służy zabezpieczeniu zapłaty ceny. W dobrze skonstruowanej umowie oba instrumenty występują obok siebie, każdy dla innego rodzaju ryzyka.
Co zapisać przy sprzedaży obiektu
Kluczowe jest nazwanie wpłaty wprost i wskazanie skutków. Sam przelew z tytułem „zaliczka na poczet zakupu” przesądza sprawę na niekorzyść sprzedającego, nawet jeśli intencją stron był zadatek.
Równie istotne jest określenie, które warunki uzasadniają odstąpienie bez utraty wpłaty. Naturalne są tu: brak zgody organu, ujawnienie obciążenia nieznanego wcześniej, odmowa finansowania. Bez takiej listy każdy spór kończy się w sądzie.
Najczęstsze pytania
Ile powinien wynosić zadatek przy obiekcie hotelowym?
W praktyce spotyka się kilka procent ceny. Niższa kwota nie pełni funkcji dyscyplinującej, wyższa bywa trudna do zaakceptowania dla kupującego korzystającego z kredytu, bo angażuje środki na długi czas.
Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kredytu?
Zależy wyłącznie od zapisów umowy. Jeżeli strony przewidziały uzyskanie finansowania jako warunek, wpłata podlega zwrotowi. Bez takiego zastrzeżenia odmowa banku jest ryzykiem kupującego.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.