Wycena i finanse
Praca właściciela, której nie ma w kosztach
Najczęstsza przyczyna rozczarowania przy pierwszej wycenie małego obiektu. Właściciel liczy zysk, kupujący liczy zysk minus pensja menedżera.
· 5 min czytania
Skąd bierze się ta różnica
W obiekcie na dwadzieścia kilka pokoi właściciel często jest jednocześnie recepcją, konserwatorem, księgowym i handlowcem. Za żadną z tych ról nie wypłaca sobie wynagrodzenia, więc w rachunku wyników nie ma po nich śladu. Zysk wygląda dzięki temu bardzo dobrze.
Nabywca nie kupuje jednak właściciela razem z budynkiem. Żeby obiekt działał, będzie musiał kogoś zatrudnić — i koszt tego kogoś wpisuje do rachunku, zanim policzy, ile obiekt jest wart.
Ile ta korekta wynosi
Punktem odniesienia jest rynkowa stawka za faktycznie wykonywaną pracę, nie minimalne wynagrodzenie. Jeśli właściciel realnie prowadzi obiekt na pełen etat, korekta odpowiada pensji menedżera z tego regionu wraz z obciążeniami.
Przy pracy dwóch osób z rodziny korekta się podwaja. Zdarza się, że po jej uwzględnieniu obiekt wychodzi na zero — i to jest dokładnie ta informacja, którą lepiej poznać przed rozmową z kupującym niż w jej trakcie.
Co z tym zrobić przed sprzedażą
Jeżeli do transakcji jest jeszcze rok albo dwa, najskuteczniejszym ruchem jest zatrudnienie osoby prowadzącej obiekt i wykazanie wyniku już po tym koszcie. Obiekt staje się wtedy biznesem, który działa niezależnie od właściciela — a taki wycenia się wyżej i sprzedaje szybciej.
Przy krótszym horyzoncie zostaje uczciwe rozliczenie: pokazanie zakresu własnej pracy i realnego kosztu jej zastąpienia. Kupujący i tak to policzy, a sprzedający, który zrobił to pierwszy, zachowuje kontrolę nad wysokością liczby.
Druga strona medalu
Ta sama zależność działa na korzyść sprzedającego, gdy w obiekcie pracuje rozbudowany zespół, a wynik i tak jest dobry. Nabywca widzi wtedy strukturę, która nie zależy od jednej osoby, i nie musi dokładać nic do kosztów.
Dla części kupujących — zwłaszcza tych, którzy nie zamierzają mieszkać przy obiekcie — jest to warunek wstępny rozmowy. Obiekt wymagający codziennej obecności właściciela odpada im z listy niezależnie od ceny.
Najczęstsze pytania
Czy mogę doliczyć sobie wynagrodzenie wstecz i pokazać wyższy koszt?
Doliczenie kosztu obniża wynik, więc działa przeciwko sprzedającemu. Sens ma odwrotny ruch: pokazanie wyniku po realnym koszcie zarządzania, żeby kupujący nie przyjął własnego, ostrożniejszego szacunku.
Czy to dotyczy też obiektów z dzierżawcą?
Nie w tym samym stopniu. Przy obiekcie wydzierżawionym właściciel nie prowadzi działalności operacyjnej, a przychodem jest czynsz. Tam kluczowe są zapisy umowy i wiarygodność dzierżawcy, a nie nakład pracy.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.