Wycena i finanse
EBITDA obiektu: co kupujący dolicza, a co odejmuje
Ten sam obiekt ma dwie różne EBITDA: jedną z księgowości, drugą po korektach kupującego. Druga decyduje o cenie.
· 6 min czytania
Dlaczego wynik księgowy nie wystarcza
Księgowość odpowiada na pytanie, ile obiekt zarobił w rozumieniu przepisów podatkowych. Inwestor zadaje inne pytanie: ile ten obiekt będzie zarabiał pod nowym właścicielem, przy normalnej strukturze kosztów. To dwie różne liczby i różnica między nimi bywa większa niż cały roczny zysk.
Proces dochodzenia do tej drugiej liczby nazywa się normalizacją. Polega na usunięciu z wyniku wszystkiego, co jest jednorazowe albo osobiste, i dołożeniu wszystkiego, co obecny właściciel finansuje poza rachunkiem obiektu.
Pozycje, które kupujący dolicza do wyniku
Do EBITDA wracają koszty, które nie powtórzą się u nabywcy: jednorazowa naprawa po awarii, spór sądowy, odprawa, koszty samej transakcji. Wracają też wydatki prywatne przechodzące przez firmę — samochód, telefon, wyjazd, ubezpieczenie niezwiązane z działalnością.
Podobnie traktuje się amortyzację jednorazowych inwestycji i czynsz płacony powiązanemu podmiotowi powyżej stawki rynkowej. Każda taka korekta wymaga dokumentu. Deklaracja „to był wyjątkowy rok” bez faktury nie podnosi wyceny ani o złotówkę.
Pozycje, które kupujący odejmuje
W drugą stronę idą koszty, których w rachunku nie ma, a u nabywcy się pojawią. Najczęściej jest to praca właściciela i rodziny, czynsz za nieruchomość używaną nieodpłatnie oraz odtworzenie majątku — bo obiekt, który od siedmiu lat nie wymieniał materacy, ma sztucznie zawyżony wynik.
Odejmowane bywają też przychody jednorazowe: dotacja, sprzedaż środka trwałego, wyjątkowo duża impreza, która się nie powtórzy. Inwestor buduje z tego wynik powtarzalny, bo tylko taki da się pomnożyć przez mnożnik.
Jak przygotować się do tej rozmowy
Najlepiej zrobić tę korektę samodzielnie, zanim zrobi ją kupujący. Zestawienie „wynik księgowy, korekty, wynik znormalizowany” z odnośnikiem do dokumentu przy każdej pozycji zmienia charakter negocjacji: rozmawiacie o wysokości korekty, a nie o tym, czy w ogóle jest uzasadniona.
Sprzedający, który przychodzi bez takiego zestawienia, oddaje inicjatywę. Nabywca policzy po swojemu, ostrożnie, i każdą wątpliwość rozstrzygnie na swoją korzyść — bo nie ma powodu robić inaczej.
Najczęstsze pytania
Czy korekty da się udowodnić po latach?
Dokumenty księgowe przechowuje się przez pięć lat, więc materiał zwykle jest. Problem pojawia się przy kosztach mieszanych — samochodzie używanym prywatnie i służbowo albo remoncie obejmującym część mieszkalną. Tam potrzebny jest podział oparty na czymś więcej niż pamięć właściciela.
O ile korekty potrafią zmienić wycenę?
Przy mnożniku rzędu ośmiu-dziesięciu lat każde sto tysięcy różnicy w rocznej EBITDA to blisko milion różnicy w cenie. To dlatego ten etap zajmuje więcej czasu niż oglądanie obiektu.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.