Proces transakcji
Sprzedaż obiektu inwestorowi zagranicznemu
Ten sam obiekt, inny kupujący, inny przebieg. Co konkretnie wydłuża proces i jak się do tego przygotować.
· 6 min czytania
Dokumentacja w dwóch językach
Odpisy z księgi wieczystej, wypisy z planu, decyzje administracyjne i sprawozdania finansowe wymagają tłumaczeń przysięgłych. To koszt i kilka tygodni, których nie ma przy kupującym krajowym.
Sam akt notarialny sporządzany jest po polsku, a przy stronie nieposługującej się językiem obecny jest tłumacz przysięgły. To standardowa procedura, ale wymaga zgrania terminów, co przy jednym notariuszu i dwóch stronach z zagranicy bywa najtrudniejszym elementem harmonogramu.
Inne pytania na wejściu
Kupujący z zagranicy zaczyna od rzeczy, które krajowy inwestor pomija jako oczywiste: forma władania gruntem, dostęp do drogi, status pracowników, chronione nazwy obiektów, sposób opodatkowania. Nie jest to nieufność, tylko brak lokalnych odruchów.
Sprzedający, który przygotuje odpowiedzi z wyprzedzeniem, oszczędza sobie tygodni korespondencji. Zestawienie podstawowych faktów o nieruchomości w jednym dokumencie robi tu większą różnicę niż przy transakcji krajowej.
Pełnomocnictwa i reprezentacja
Zagraniczny nabywca rzadko przyjeżdża na każdy etap osobiście, więc działa przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo sporządzone za granicą wymaga odpowiedniej formy i zwykle apostille, a jego przygotowanie zajmuje czas.
Warto ustalić na początku, kto po drugiej stronie ma umocowanie do podejmowania decyzji. Rozmowy prowadzone z osobą bez pełnomocnictwa potrafią wrócić do punktu wyjścia po każdej większej ustalonej kwestii.
Czy trzeba zezwolenia
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca co do zasady wymaga zezwolenia, ale nabywcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii są z tego zwolnieni — od 2016 roku również przy gruntach rolnych i leśnych. Dla kupującego z Niemiec, Austrii czy Holandii ten wymóg zwykle nie występuje, choć warto go potwierdzić dla konkretnego nabywcy.
Zwolnienie z zezwolenia nie uchyla jednak dwóch innych ograniczeń, które działają niezależnie od obywatelstwa: ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przy gruntach rolnych oraz prawa pierwokupu Lasów Państwowych przy leśnych. Przy ośrodkach w górach i nad wodą część działek bywa tak sklasyfikowana, więc klasyfikację użytku sprawdza się w wypisie przed złożeniem oferty.
Przy nabywcy spoza tej grupy zezwolenie może być potrzebne i obejmuje również nabycie udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości. To kwestia do ustalenia z prawnikiem na samym początku, bo wpływa na cały harmonogram.
Najczęstsze pytania
Czy zagraniczny kupujący płaci więcej?
Nie z zasady. Płaci za to, co potrafi ocenić — a bez lokalnych punktów odniesienia ocenia ostrożniej. Dobrze udokumentowany obiekt wypada w takiej rozmowie wyraźnie lepiej niż w rozmowie z kupującym z sąsiedniego powiatu.
W jakiej walucie rozlicza się transakcję?
Zwykle w złotych, bo w tej walucie wyrażona jest cena i rozliczenia podatkowe. Ryzyko kursowe zostaje po stronie kupującego, ale bywa przedmiotem ustaleń przy dłuższym harmonogramie.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.