Wycena i finanse
Finansowanie zakupu przez podmiot zagraniczny
Kredyt jest dostępny, ale dokłada miesiące i wymaga wyceny przez rzeczoznawcę z listy banku. Co warto wiedzieć wcześniej.
· 5 min czytania
Co bank sprawdza w pierwszej kolejności
Stan prawny nieruchomości, zdolność obiektu do obsługi długu i wiarygodność kredytobiorcy. Przy nowo powołanej spółce celowej trzeci punkt zwykle wymaga poręczenia albo dodatkowych zabezpieczeń.
Osobno badana jest sama nieruchomość: dostęp do drogi publicznej, brak nieuregulowanych obciążeń i zgodność stanu faktycznego z dokumentacją. Obiekt z samowolą budowlaną albo bez uregulowanego dojazdu w praktyce nie przejdzie tego etapu.
Wycena bankowa to osobny dokument
Bank wymaga operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę z własnej listy, niezależnie od wyceny, którą kupujący ma od doradcy. Kosztuje to i trwa, a wynik bywa niższy od ceny transakcyjnej, co zmienia wymagany wkład własny.
Warto zlecić ją możliwie wcześnie, bo to najczęstsza przyczyna przesunięcia terminu zamknięcia transakcji. Cały harmonogram powinien być budowany wokół niej, a nie wokół daty u notariusza.
Waluta i ryzyko kursowe
Kredyt zaciągany na nieruchomość generującą przychód w złotych najbezpieczniej jest obsługiwać w tej samej walucie. Finansowanie w euro przy przychodzie w złotych przenosi ryzyko kursowe wprost na obsługę zadłużenia.
Dla inwestora rozliczającego się w euro oznacza to świadomy wybór: albo ryzyko po stronie kredytu, albo po stronie repatriacji zysku. Trzeciej możliwości nie ma i lepiej rozstrzygnąć to przed podpisaniem.
Ile to trwa
Procedura kredytowa przy obiekcie komercyjnym liczona jest w miesiącach, a przy kredytobiorcy zagranicznym dochodzi weryfikacja dokumentów rejestrowych i pełnomocnictw, często z tłumaczeniami i apostille.
Sprzedający powinien o tym wiedzieć od początku. Transakcja z finansowaniem bankowym i transakcja gotówkowa to dwa różne harmonogramy i dwie różne ceny — różnica bywa uczciwym elementem negocjacji.
Najczęstsze pytania
Jaki wkład własny jest potrzebny?
Przy nieruchomościach komercyjnych wymagania są wyraźnie wyższe niż przy mieszkaniowych i zależą od banku, obiektu oraz jego wyników. Realistyczne planowanie zaczyna się od rozmowy z bankiem przed złożeniem oferty, nie po.
Czy polski bank sfinansuje obiekt do remontu?
Trudniej, bo brakuje dochodu do obsługi długu. Częściej finansuje się wtedy zakup gruntu z budynkiem ze środków własnych, a kredyt uruchamia na etapie, gdy obiekt zaczyna generować przychód.
Szukasz obiektu do kupienia?
Podaj kryteria zakupowe. Tematy przekazujemy pojedynczo, tylko inwestorom o pasującym profilu — bez masowej wysyłki ofert.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Szukasz obiektu, który obroni te liczby?
Zbieramy kryteria zakupowe i odzywamy się, gdy pojawia się temat pasujący do profilu — także przed rozpoczęciem publicznego procesu.