Prawo i podatki
Obiekt na gruncie w użytkowaniu wieczystym
Budynek jest Twój, grunt nie do końca. Cztery konsekwencje, które kupujący liczy, zanim złoży ofertę.
· 5 min czytania
Na czym polega różnica
Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z cudzego gruntu — zwykle należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu — ustanowione na czas oznaczony. Budynki wzniesione na takim gruncie stanowią odrębną własność użytkownika.
Dla obiektu hotelowego oznacza to dwa różne przedmioty w jednej transakcji: prawo do gruntu i własność budynków. Oba wymagają odrębnego opisania w umowie i oba podlegają badaniu.
Opłata roczna i jej aktualizacja
Użytkownik wnosi opłatę roczną, której wysokość zależy od wartości gruntu i stawki procentowej powiązanej z celem, na jaki prawo ustanowiono. Wartość gruntu podlega okresowej aktualizacji, a wraz z nią rośnie opłata.
Pozycja ta traktowana jest jako koszt stały, z doliczonym ryzykiem wzrostu po aktualizacji. W lokalizacjach, gdzie grunty mocno zdrożały, potrafi to być istotna kwota — dlatego historia dotychczasowych aktualizacji jest jednym z pierwszych dokumentów, o które prosi.
Termin i cel
Prawo ustanawia się na czas oznaczony, a im mniej lat pozostało, tym trudniej o finansowanie bankowe — kredyt musi zmieścić się w okresie trwania prawa z zapasem. Obiekt z krótkim pozostałym terminem traci na wartości nieproporcjonalnie do liczby lat.
Znaczenie ma też cel określony w umowie o oddanie gruntu. Korzystanie niezgodne z nim rodzi ryzyko, a zmiana funkcji obiektu może wymagać zgody właściciela gruntu. To pytanie zadaje każdy kupujący planujący przebudowę.
Przekształcenie we własność
Przepisy przewidują ścieżki przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, ale ich zakres i warunki bywały zmieniane, a część rozwiązań dotyczy wyłącznie określonych kategorii nieruchomości. Przy obiektach komercyjnych trzeba sprawdzić stan prawny na dzień transakcji.
Jeżeli przekształcenie jest możliwe, jego przeprowadzenie przed sprzedażą zwykle podnosi cenę bardziej, niż kosztuje. Jeżeli nie jest — lepiej podać kupującemu konkretną informację niż pozwolić mu założyć najgorszy wariant.
Najczęstsze pytania
Czy bank sfinansuje zakup obiektu na użytkowaniu wieczystym?
Co do zasady tak, jeśli do końca trwania prawa pozostało wystarczająco dużo lat względem okresu kredytowania. Przy krótkim terminie finansowanie staje się trudne, co zawęża krąg kupujących do płacących gotówką.
Kto płaci opłatę roczną w roku transakcji?
Obowiązek dotyczy tego, kto jest użytkownikiem wieczystym w dniu, w którym opłata staje się wymagalna. Rozliczenie między stronami jest kwestią umowy i powinno zostać zapisane wprost, razem z podatkiem od nieruchomości.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.