Prawo i podatki
Sprzedaż obiektu obciążonego hipoteką
Kredyt nie przekreśla sprzedaży — przekreśla ją brak planu na jego spłatę. Jak ułożyć kolejność czynności, żeby bank nie zatrzymał transakcji.
· 6 min czytania
Hipoteka to kwestia harmonogramu, nie przeszkoda
Obiekt z kredytem sprzedaje się regularnie i nie ma w tym nic nadzwyczajnego. Różnica polega na tym, że do dwóch stron transakcji dochodzi trzecia, która musi wyrazić zgodę na kolejność czynności i wydać dokumenty potrzebne do wykreślenia obciążenia.
Właściciele często zwlekają z rozmową z bankiem, licząc, że najpierw znajdą kupca. To zwykle błąd: bank i tak będzie musiał wydać promesę, a jej uzyskanie zajmuje czas, którego w trakcie negocjacji już nie ma.
Promesa i kolejność płatności
Standardowy mechanizm wygląda tak: bank wydaje promesę, w której zobowiązuje się wykreślić hipotekę po wpłacie określonej kwoty na wskazany rachunek. Cena dzieli się wtedy na część idącą bezpośrednio do banku i resztę dla sprzedającego.
Kupujący musi mieć pewność, że po zapłacie obciążenie zniknie, a sprzedający — że nie odda nieruchomości przed rozliczeniem. Dlatego kolejność czynności opisuje się w umowie co do dnia, a przy większych kwotach korzysta z rachunku powierniczego.
Kiedy dług przewyższa wartość obiektu
Zdarza się, że saldo kredytu razem z odsetkami i kosztami przekracza realną wartość rynkową obiektu. To sytuacja trudna, ale nie beznadziejna — banki godzą się czasem na sprzedaż przy częściowym umorzeniu albo na rozłożenie pozostałej części zadłużenia.
Kluczowe jest, żeby rozmowa z bankiem zaczęła się przed powstaniem zaległości. Właściciel, który przychodzi z konkretną ofertą kupna i harmonogramem, ma zupełnie inną pozycję niż ten, który reaguje na wypowiedzenie umowy kredytowej.
Dlaczego kupujący z gotówką jest tu wart więcej
Przy obiekcie obciążonym hipoteką transakcja finansowana kolejnym kredytem oznacza dwa banki, dwie procedury i dwa harmonogramy, które trzeba ze sobą zsynchronizować. Każdy tydzień opóźnienia to kolejne odsetki po stronie sprzedającego.
Kupujący dysponujący własnymi środkami skraca ten proces do jednej ścieżki. Przy zadłużonym obiekcie różnica kilku procent w cenie bywa mniej istotna niż to, czy transakcja domknie się w tym kwartale, czy w następnym.
Najczęstsze pytania
Czy trzeba spłacić kredyt przed sprzedażą?
Nie. Spłata następuje zwykle z ceny sprzedaży, w ramach rozliczenia transakcji uzgodnionego z bankiem. Wcześniejsze zamykanie kredytu z własnych środków rzadko ma sens — wiąże kapitał, którego właściciel w tym momencie potrzebuje.
Co, jeśli bank nie chce wydać promesy?
Zdarza się to przy zaległościach albo trwającym postępowaniu. Wtedy rozmowa dotyczy już nie tylko sprzedaży, ale i restrukturyzacji zadłużenia — i tym bardziej trzeba włączyć w nią kupującego, który ma doświadczenie w takich transakcjach.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.