Wycena i finanse
GOPPAR i po co go liczyć
RevPAR mówi, ile obiekt sprzedaje. GOPPAR mówi, ile z tego zostaje — i to jest liczba, którą kapitalizuje kupujący.
· 5 min czytania
Czym różni się od RevPAR
Przychód na dostępny pokój pokazuje skuteczność sprzedaży: ile obiekt bierze za dobę i jaką część pokoi wypełnia. Nie mówi nic o tym, ile z tego zostaje po kosztach obsługi, mediów i wynagrodzeń.
Zysk operacyjny na dostępny pokój domyka ten obraz. Dwa obiekty o identycznym przychodzie na pokój potrafią różnić się tu o połowę — i to ta różnica przekłada się na cenę, bo wycena dochodowa kapitalizuje wynik, a nie obrót.
Jak go policzyć
Zysk operacyjny przed kosztami stałymi właściciela dzieli się przez liczbę pokojonocy dostępnych w okresie, czyli liczbę pokoi razy liczbę dni. Kluczowa jest konsekwencja: ten sam zakres kosztów w każdym roku, inaczej porównanie traci sens.
Przy obiekcie sezonowym warto liczyć zarówno dla całego roku, jak i dla okresu otwarcia. Pierwsza liczba pokazuje realny zwrot z nieruchomości, druga — jakość zarządzania w czasie, gdy obiekt pracuje.
Co pokazuje, czego nie widać w przychodzie
Obiekt z wysokim obłożeniem i rozbudowaną gastronomią potrafi mieć świetny przychód na pokój i przeciętny wynik, bo część sprzedaży generuje minimalną marżę. Odwrotnie: obiekt bez restauracji, sprzedający wyłącznie noclegi ze śniadaniem, bywa wyraźnie rentowniejszy.
Ta liczba pokazuje też, ile kosztuje utrzymywanie basenu, strefy saun czy zaplecza konferencyjnego względem tego, co one wnoszą. Bywa to argument za zamknięciem części oferty, a nie za jej rozbudową.
Dlaczego warto go pokazać przy sprzedaży
Sprzedający, który przedstawia obłożenie i średnią cenę, opowiada o sprzedaży. Ten, który przedstawia wynik na dostępny pokój z trzech lat, opowiada o biznesie — i rozmawia z kupującym w jego własnym języku.
Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy obiekt ma niższe obłożenie od sąsiadów, ale lepszy wynik. Bez tej liczby nie da się tego pokazać, a porównanie samych obłożeń wypada niekorzystnie.
Najczęstsze pytania
Czy da się to policzyć z samego rachunku wyników?
Da się, o ile wiadomo, ile pokoi obiekt miał do sprzedania w każdym miesiącu — a to bywa zmienne przy remontach i przy pokojach zajętych przez personel. Właśnie dlatego warto liczyć to samodzielnie, a nie przyjmować liczby z nagłówka oferty.
Czy trzeba liczyć to samodzielnie, jeśli księgowość daje wynik roczny?
Wynik roczny to punkt wyjścia, ale bez podzielenia go przez dostępne pokojonoce nie da się porównać obiektów o różnej wielkości ani ocenić, czy poprawa wynika z zarządzania, czy z dobudowania skrzydła.
Jakie poziomy są dobre?
Zależy od segmentu i lokalizacji na tyle, że podawanie widełek wprowadzałoby w błąd. Wartość tego wskaźnika leży w porównaniu obiektu z samym sobą w kolejnych latach i z obiektami o naprawdę podobnym profilu.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.