Proces transakcji
List intencyjny: co ustalacie przed umową
Dokument, który nie przenosi własności, ale przesądza o przebiegu całej transakcji. Sześć rzeczy, które muszą się w nim znaleźć.
· 5 min czytania
Po co w ogóle podpisywać LOI
Badanie obiektu kosztuje obie strony: kupującego — pracę doradców, sprzedającego — czas i ujawnienie danych. Nikt nie chce ponosić tego kosztu, nie mając pewności co do podstawowych warunków. List intencyjny ustala je, zanim zaczną się wydatki.
Jego drugą funkcją jest porządkowanie. Spisanie ceny wyjściowej, struktury i harmonogramu na dwóch stronach ujawnia rozbieżności, które inaczej wyszłyby dopiero przy projekcie umowy — czyli po miesiącu pracy.
Co powinno się w nim znaleźć
Przedmiot transakcji określony jednoznacznie: nieruchomość, udziały w spółce czy zorganizowana część przedsiębiorstwa. Cena albo mechanizm jej ustalenia wraz z założeniami, przy których obowiązuje. Zakres i termin badania. Warunki, od których strony uzależniają zawarcie umowy.
Do tego harmonogram z datami, zasady poufności i wyłączność — jeśli strony ją uzgadniają. Warto też zapisać, kto ponosi koszty na wypadek, gdyby transakcja nie doszła do skutku.
Co wiąże, a co nie
Co do zasady list intencyjny nie zobowiązuje do zawarcia umowy — od tego są umowa przedwstępna albo warunkowa. Wiążące są natomiast zwykle te postanowienia, które strony wyraźnie tak oznaczą: poufność, wyłączność, podział kosztów i prawo właściwe.
Ta dwoistość bywa źródłem nieporozumień. Zdanie o tym, które punkty mają moc wiążącą, powinno znaleźć się w dokumencie wprost — inaczej spór o jego charakter zaczyna się dokładnie wtedy, gdy jedna ze stron chce się wycofać.
Najczęstszy błąd sprzedających
Podpisanie listu z ceną „do ustalenia po badaniu” bez żadnego punktu odniesienia. Kupujący dostaje wtedy pełen dostęp do danych, a sprzedający — brak jakiejkolwiek podstawy, by później bronić swojej liczby.
Lepiej zapisać cenę wyjściową wraz z założeniami: przy jakim wyniku, jakim stanie technicznym i jakiej strukturze zobowiązań obowiązuje. Wtedy renegocjacja musi wskazać, które założenie okazało się nieprawdziwe — a to zawęża ją do faktów.
Najczęstsze pytania
Czy LOI wymaga formy notarialnej?
Nie. To dokument prywatny, wystarczy forma pisemna. Formy szczególnej wymagają dopiero umowy przenoszące własność nieruchomości oraz — w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością — zbycie udziałów.
Czy można podpisać LOI z kilkoma kupującymi naraz?
Można, o ile żaden z nich nie ma wyłączności. Przy równoległych rozmowach należy jednak uważać na zakres ujawnianych informacji — konkurencyjny obiekt w roli zainteresowanego bywa problemem większym niż brak kupca.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.