Prawo i podatki
Samowola budowlana przed sprzedażą obiektu
Rzecz, która przez piętnaście lat nikomu nie przeszkadzała, staje się problemem w tygodniu, w którym pojawia się kupujący z bankiem.
· 5 min czytania
Skąd się to bierze w obiektach turystycznych
Baza noclegowa rosła etapami, często w odpowiedzi na dobry sezon: dobudowane skrzydło, zabudowany taras, zaadaptowane poddasze, wiata zamieniona w salę. Każda z tych zmian wydawała się drobna i żadna nie trafiła do dokumentacji.
Przez lata nie ma to znaczenia. Znaczenie pojawia się w momencie, gdy prawnik kupującego porównuje rzut budynku z ewidencją, a bank żąda dokumentu, którego nie ma.
Trzy możliwe drogi
Pierwsza: legalizacja. Przy obiektach ukończonych co najmniej dwadzieścia lat temu prowadzi się postępowanie uproszczone — bez opłaty legalizacyjnej, ale z inwentaryzacją geodezyjną i ekspertyzą techniczną. Przy nowszych obowiązuje tryb zwykły: dokumenty przygotowane przez uprawnionego projektanta i opłata liczona według ustawowego wzoru. Obie ścieżki zamykają temat trwale.
Druga: rozbiórka albo przywrócenie stanu zgodnego z dokumentacją, co bywa tańsze przy niewielkich elementach. Trzecia: sprzedaż z ujawnioną wadą i odpowiednim obniżeniem ceny — uczciwa, ale najdroższa, bo kupujący wycenia ryzyko wyżej, niż wynosi rzeczywisty koszt naprawy.
Dlaczego ukrywanie kosztuje najwięcej
Rozbieżność między stanem faktycznym a dokumentacją wychodzi przy każdym poważnym badaniu. Ujawniona przez kupującego, podważa wiarygodność całej reszty materiałów, także tej całkowicie poprawnej.
Sprzedający, który sam ją wskazuje i przedstawia plan uporządkowania, rozmawia o jednej pozycji. Ten, u kogo wada wychodzi w piątym tygodniu badania, rozmawia o wszystkim od nowa.
Ile to trwa
Procedura liczona jest w miesiącach i w obu trybach wymaga dokumentacji sporządzonej przez uprawnionego projektanta. To praca do rozpoczęcia rok przed planowaną sprzedażą, a nie po znalezieniu kupca.
Jeżeli obiekt trafia na rynek wcześniej, warto przynajmniej zebrać dokumentację opisującą stan faktyczny i przygotować wycenę kosztu uporządkowania. Konkretna liczba w ręku sprzedającego działa zupełnie inaczej niż otwarte pytanie.
Najczęstsze pytania
Czy bank sfinansuje zakup obiektu z samowolą?
Zwykle nie do czasu uporządkowania sprawy, co ogranicza krąg kupujących do płacących ze środków własnych. To sama w sobie istotna zmiana pozycji negocjacyjnej sprzedającego.
Czy da się to uregulować już po sprzedaży?
Można tak umówić się w kontrakcie, z rozliczeniem kosztu i odpowiedzialnością sprzedającego. Kupujący zwykle żąda wtedy zatrzymania części ceny do czasu zakończenia procedury.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.