Proces transakcji
Gdy współwłaściciele chcą różnych rzeczy
Najtrudniejsze transakcje w tej branży nie dotyczą trudnych obiektów, tylko zgodnych co do faktów, a niezgodnych co do celu właścicieli.
· 5 min czytania
Skąd biorą się te sytuacje
Obiekt budowany przez rodzeństwo albo wspólników, po latach w innej sytuacji życiowej: jeden potrzebuje kapitału, drugi traktuje obiekt jako zajęcie na kolejną dekadę. Do tego dochodzi dziedziczenie, które wprowadza współwłaścicieli nieuczestniczących w prowadzeniu.
Rzadko jest to spór o liczby. Zwykle obie strony zgadzają się co do tego, ile obiekt jest wart — nie zgadzają się co do tego, co z nim zrobić.
Trzy realne wyjścia
Wykup udziału przez stronę, która chce zostać, sfinansowany kredytem zabezpieczonym na nieruchomości. Sprzedaż całości i podział środków. Albo wprowadzenie inwestora, który obejmuje udział wychodzącego i wchodzi w miejsce wspólnika.
Trzecia droga bywa niedoceniana, a rozwiązuje problem bez likwidacji biznesu. Wymaga jednak uregulowanej struktury i jasnych zasad podejmowania decyzji, bo nowy wspólnik nie kupuje kłopotu z poprzedniej dekady.
Co przy tym rozstrzyga wycena
Udział mniejszościowy w obiekcie prowadzonym przez kogoś innego wart jest mniej niż proporcjonalna część całości, bo nie daje kontroli ani nad wynikiem, ani nad momentem wyjścia. To trudna rozmowa, ale przemilczenie jej wydłuża sprawę o lata.
Przy sprzedaży całości sytuacja jest prostsza i zwykle korzystniejsza dla obu stron. Właśnie dlatego wiele takich spraw kończy się sprzedażą, mimo że początkowym zamiarem było wyjście jednej osoby.
Czego nie robić
Nie prowadzić rozmów z kupującymi, dopóki wszyscy współwłaściciele nie zgadzają się co do samego faktu sprzedaży. Transakcja zablokowana na etapie aktu notarialnego z powodu jednej brakującej zgody kosztuje wiarygodność, którą trudno odbudować na małym rynku.
Nie zostawiać też nieuregulowanego działu spadku na później. To najczęstsza przyczyna, dla której obiekt figuruje na rynku dwa lata i nie zmienia właściciela.
Najczęstsze pytania
Czy da się sprzedać sam udział na wolnym rynku?
Formalnie tak, praktycznie prawie nigdy. Kupujących na udział mniejszościowy w obiekcie prowadzonym przez kogoś innego jest niewielu, a ci, którzy są, oczekują dyskonta znacznie większego niż proporcja. Dlatego rozmowa zwykle wraca do wykupu przez wspólnika albo do sprzedaży całości.
Czy kupujecie udziały, a nie cały obiekt?
Rozpatrujemy takie sytuacje, ale wymagają uregulowanej struktury i zgody pozostałych współwłaścicieli na warunki. Częściej pomagamy doprowadzić do stanu, w którym możliwa jest sprzedaż całości.
Co, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie chce rozmawiać?
Przepisy przewidują drogę zniesienia współwłasności, ale jest długa i kosztowna, a obiekt w tym czasie traci na wartości. Zwykle trzeba najpierw sprawdzić, czy przeszkodą jest cena, czy coś zupełnie innego.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.