Prawo i podatki
Gdy dzierżawca przestaje płacić
Obiekt jest zajęty, goście są w środku, a czynsz nie wpływa od dwóch miesięcy. Kolejność działań ma tu znaczenie.
· 5 min czytania
Najpierw ustal, co mówi umowa
Podstawą działania jest zapis o zwłoce, ale nad nim stoi ustawowe minimum: przy dzierżawie wypowiedzenie wymaga zwłoki za co najmniej dwa pełne okresy płatności oraz uprzedzenia z dodatkowym terminem, którego nie da się pominąć. Umowa może być dla dzierżawcy korzystniejsza, nie surowsza.
Pierwszym krokiem jest więc wezwanie na piśmie z wyznaczonym terminem, a nie zapowiedź wejścia do obiektu. Odwrotna kolejność potrafi przekreślić prawo do wypowiedzenia i odwrócić role w późniejszym sporze.
Czego nie robić
Nie odcinać mediów, nie wymieniać zamków, nie usuwać rzeczy dzierżawcy. Samopomoc w tej sytuacji naraża właściciela na odpowiedzialność, także wobec gości przebywających w obiekcie, i zamienia sprawę o zaległość w sprawę o naruszenie posiadania.
Nie prowadzić też rozmów wyłącznie ustnie. Każde ustalenie o spłacie ratalnej powinno mieć formę pisemną, najlepiej z uznaniem długu — inaczej po pół roku nie ma czym się posłużyć.
Sięgnięcie po zabezpieczenia
Kaucja, gwarancja, poręczenie i oświadczenie o poddaniu się egzekucji istnieją właśnie na tę chwilę. Ostatnie z nich pozwala uzyskać tytuł wykonawczy bez pełnego procesu, co skraca drogę o miesiące.
Jeżeli zabezpieczenia nie ustanowiono, zostaje droga sądowa. To jest moment, w którym widać, ile była warta oszczędność przy podpisywaniu umowy.
Co z gośćmi i rezerwacjami
Goście przebywający w obiekcie mają umowę z dzierżawcą, nie z właścicielem, ale ich sytuacja rzutuje na wizerunek miejsca i na możliwość szybkiego odzyskania obiektu. Rozsądne jest zaplanowanie przejęcia po zakończeniu sezonu albo w terminie o niskim obłożeniu.
Przyjęte rezerwacje na przyszłe terminy to osobna kwestia: zapłacone dzierżawcy, a wykonane po odzyskaniu obiektu przez właściciela, tworzą spór o pieniądze, których właściciel nie otrzymał. Ten scenariusz powinien być przewidziany w umowie.
Najczęstsze pytania
Czy da się sprzedać obiekt z niepłacącym dzierżawcą?
Da się, ale krąg kupujących zawęża się do tych, którzy potrafią poprowadzić spór, a cena spada o koszt i czas jego zakończenia. Zwykle korzystniej jest najpierw uporządkować sytuację.
Ile trwa odzyskanie obiektu drogą sądową?
Liczone w miesiącach, w trudniejszych przypadkach dłużej, zależnie od trybu i od postawy drugiej strony. To główny argument za mocnymi zabezpieczeniami na etapie podpisywania umowy.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Szersze omówienia w poradniku
Rynki, które prowadzimy
Rozważasz sprzedaż obiektu?
Zacznijmy od rozmowy o konkretnych liczbach. Wstępna wycena i lista dokumentów nie zobowiązują do dalszej współpracy.