Wybrzeże · zachodniopomorskie
Łukęcin: czy sprzedajesz biznes, czy własny etat
W Łukęcinie prawie każdy obiekt ma tę samą cechę: działa dzięki temu, że właściciel jest w nim codziennie. To rozstrzyga o cenie mocniej niż standard pokoi, bo decyduje o tym, czy kupujący nabywa działający biznes, czy stanowisko pracy z budynkiem w komplecie.
Korekta, której właściciele się nie spodziewają
Inwestor liczący obiekt doliczy do kosztów rynkowe wynagrodzenie osób, które będą musiały wykonywać pracę dotychczasowych gospodarzy: recepcja, sprzątanie, śniadania, drobne naprawy. Jeżeli obiekt utrzymywał się dzięki temu, że nikt tej pracy nie fakturował, wynik po korekcie potrafi spaść o połowę.
To nie jest chwyt negocjacyjny, tylko standard każdej wyceny transakcyjnej. Właściciel, który policzy tę korektę sam, przychodzi na rozmowę z realną liczbą i nie musi bronić kwoty, której nie da się obronić.
Jak przesunąć obiekt w stronę aktywa
Każdy element, który sprawia, że obiekt funkcjonuje bez właściciela, podnosi jego wartość: zatrudniona osoba do recepcji, spisane procedury, system rezerwacyjny zamiast zeszytu, umowa z firmą sprzątającą, samodzielna obsługa śniadań.
Rok pracy nad tym daje zwykle większy przyrost ceny niż remont pokoi. Kupujący płaci bowiem nie za wyposażenie, tylko za to, że po przejęciu obiekt będzie działał tak samo jak dzień wcześniej.
Co przechodzi na kupującego, a co zostaje w głowie właściciela
W obiektach rodzinnych najcenniejsze bywa to, czego nie ma w żadnym dokumencie: kontakty do sprawdzonych ekip, wiedza o tym, kiedy przyjeżdżają stali goście, historia usterek budynku, umowy zawierane ustnie.
Warto to spisać przed sprzedażą i potraktować jako część przedmiotu transakcji. Krótki okres przekazania, w którym dotychczasowy właściciel wprowadza nabywcę w obiekt, bywa dla kupującego wart więcej niż kilka procent ceny.
Sprawdź, czy kupimy Twój obiekt
Opisz obiekt w kilku zdaniach. Odpowiemy przedziałem wartości i informacją, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, czy proponujemy sprzedaż do inwestora. Nie kontaktujemy się z Twoim zespołem ani kontrahentami.
Wycena wstępna to analiza transakcyjna przygotowana na podstawie parametrów i wyników obiektu. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami — ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest wymagany przez banki.
Typy obiektów, którymi się zajmujemy
Zdjęcia poglądowe — nie przedstawiają konkretnych obiektów ani transakcji.
Pytania właścicieli obiektów w Łukęcinie
Czy obiekt prowadzony rodzinnie jest wart mniej?
Jest wyceniany ostrożniej, bo część jego wyniku to niefakturowana praca właścicieli. Nie oznacza to niskiej ceny — oznacza, że przy wycenie porównuje się wynik po doliczeniu kosztów zespołu, który wykona tę samą pracę po transakcji.
Czy warto zostać w obiekcie po sprzedaży?
Przy obiektach tej skali to częsty i sensowny element umowy. Kilka tygodni wspólnej pracy zamyka lukę wiedzy, której nie da się przekazać dokumentami, i realnie obniża ryzyko po stronie kupującego — a więc podnosi cenę, jaką jest gotów zapłacić.
Inne rynki, na których pracujemy
- sprzedaż hotelu w Łazach · Wybrzeże
- obiekty w Gąskach · Wybrzeże
- rynek: Jarosławiec · Wybrzeże
- Rowy — wycena obiektu · Wybrzeże
- sprzedaż obiektu w Jastrzębiej Górze · Wybrzeże
- Nałęczów · Uzdrowiska
Zanim podejmiesz decyzję
- Wycena hotelu — jak liczy ją strona kupującaWycena hotelu
- Przygotowanie hotelu do sprzedażyPrzygotowanie do sprzedaży
- Sezonowość: dlaczego ten sam zysk bywa mniej wartWycena i finanse
- Kalkulator wyceny hoteluPolicz orientacyjną wartość obiektu metodą dochodową
Zastanawiasz się nad sprzedażą obiektu w Łukęcinie?
Zacznijmy od przedziału wartości i listy rzeczy do uporządkowania. Rozmowa jest poufna i do niczego nie zobowiązuje.