Oferta, którą prowadzimy
Działka inwestycyjna w Wiśle, ul. Kamienna — 4 634 m²
Parcela 3255/123 leży kilkanaście minut spacerem od centrum Wisły, na stoku odsłoniętym w kierunku południowym i południowo-zachodnim. To skala na kameralny obiekt, a nie na duży resort — i właśnie w tym segmencie w Wiśle jest najmniej konkurencji.
Parametry nieruchomości
- Lokalizacja
- Wisła, ul. Kamienna — kilkanaście minut pieszo od centrum
- Działka
- 3255/123, 4 634 m², niezabudowana
- Ekspozycja
- stok południowy i południowo-zachodni, otwarta panorama Beskidu Śląskiego
- Plan miejscowy
- symbol MP — przeznaczenie podstawowe: domy wczasowe i pensjonaty
- Dopuszczone funkcje
- hotele, handel, gastronomia, usługi zdrowia i odnowy biologicznej, sport, administracja, mieszkania funkcyjne
- Parametry zabudowy
- maks. 50% powierzchni zabudowy, min. 40% biologicznie czynna, maks. wysokość nadziemna 14,5 m
- Analiza chłonności
- ok. 4 000 m² możliwej powierzchni — dokumentacja po podpisaniu NDA
- Zmiana planu
- złożony wniosek o dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej w ramach zmiany planu dla centrum Wisły
- Cena
- do uzgodnienia — podajemy w odpowiedzi na zapytanie
Widok jako parametr, którego nie da się dokupić
Otwarta ekspozycja na pasmo Beskidu Śląskiego jest cechą działki, nie budynku. Nowa inwestycja w gęściej zabudowanej części miasta może mieć lepszy standard i większy metraż, ale nie odtworzy panoramy — a to ona utrzymuje stawkę za pokój na poziomie, którego obiekt bez widoku nie osiągnie.
Ekspozycja południowa i południowo-zachodnia daje przy tym słońce w godzinach popołudniowych, gdy goście korzystają z tarasów. Przy projektowaniu układu pokoi jest to różnica między premią za widok liczoną na większości pokoi a premią liczoną na kilku.
Ile realnie da się tu zbudować
Analiza chłonności wskazuje na około cztery tysiące metrów powierzchni przy zachowaniu wszystkich parametrów planu. Ograniczenie wysokości do czternastu i pół metra działa tu podobnie jak przy sąsiedniej ofercie: naturalny spadek terenu pozwala zejść z częścią kubatury poniżej poziomu zerowego.
W praktyce jest to skala na obiekt trzydziesto- do pięćdziesięciopokojowy z zapleczem gastronomicznym i strefą wellness. Dokumentacja z analizy wraz z wariantami zabudowy jest dostępna po podpisaniu umowy o poufności.
Wniosek o zmianę planu — szansa, nie założenie
W związku z procedowaną zmianą planu miejscowego dla centrum Wisły złożono wniosek o dopuszczenie na tym terenie zabudowy wielorodzinnej. Gdyby został uwzględniony, otworzyłoby to ścieżkę apartamentową o innej rentowności niż obiekt hotelowy.
Mówimy o tym wprost jako o możliwości, a nie o fakcie: złożenie wniosku nie przesądza o wyniku procedury planistycznej ani o jej terminie. Rachunek inwestycyjny powinien się spinać na obecnym przeznaczeniu, a ewentualna zmiana pozostaje premią.
Co sprawdzić przed decyzją
Przy działce niezabudowanej ciężar badania przenosi się z budynku na grunt i na formalności. Warunki przyłączenia mediów, nośność i warunki gruntowo-wodne na stoku, dostęp do drogi publicznej oraz zakres ewentualnych zjazdów to cztery pozycje, które przesądzają o kosztorysie na etapie, na którym nie ma jeszcze projektu.
Druga grupa to czas: procedura pozwoleniowa, sezonowość prac ziemnych na stoku i harmonogram uzbrojenia. Inwestor liczący pierwszy sezon przychodowy powinien dodać do własnego planu rezerwę, której nie widać w analizie chłonności.
Zapytaj o tę nieruchomość
Odpowiadamy z ceną, warunkami i kompletem dokumentów do wglądu. Dokumentację szczegółową i analizy udostępniamy po podpisaniu umowy o poufności.
Scenariusze zabudowy
Plan miejscowy dopuszcza kilka funkcji, a każda z nich to inna inwestycja: inny kapitał, inny czas dojścia do przychodu i inny kupujący na wyjściu.
Hotel butikowy
Trzydzieści do pięćdziesięciu pokoi w segmencie premium, z widokiem jako główną cechą oferty. W Wiśle dominują obiekty większe i tańsze — ten segment jest tu najsłabiej obsadzony.
Aparthotel kameralny
Sprzedaż lokali finansuje budowę, obsługa hotelowa utrzymuje przychód. Przy tej skali kluczowa jest umowa z nabywcami, bo rozdrobniona własność potrafi zablokować późniejsze decyzje o modernizacji.
Obiekt wellness
Dopuszczenie usług odnowy biologicznej pozwala umieścić strefę zabiegową w kondygnacjach dolnych, gdzie widok nie jest potrzebny, i zostawić ekspozycję pokojom.
Zabudowa mieszkaniowa
Scenariusz warunkowy, zależny od wyniku procedury planistycznej. Traktujemy go jako opcję zwiększającą wartość, a nie jako podstawę rachunku.
Studium zabudowy
Białe modele to studium chłonności: pokazują, jak bryła o zakładanej powierzchni wpisuje się w spadek terenu i w parametry planu. Nie są projektem architektonicznym ani stanem istniejącym — działka jest niezabudowana. Ostatnia grafika jest wizualizacją koncepcyjną; widoczna na niej nazwa jest elementem koncepcji i nie oznacza działającego obiektu.
Najczęstsze pytania
Czy analiza chłonności jest wiążąca?
Nie. Jest opracowaniem pokazującym, co mieści się w parametrach planu przy przyjętych założeniach. Wiążące są dopiero decyzje administracyjne uzyskane na podstawie konkretnego projektu, a te zależą również od warunków gruntowych i rozwiązań technicznych.
Czy działka ma dostęp do mediów?
Warunki przyłączenia omawiamy indywidualnie na podstawie dokumentacji — to jedna z pierwszych pozycji do sprawdzenia przy działce niezabudowanej i nie chcemy jej upraszczać do jednego zdania w ogłoszeniu.
Czy można kupić obie oferty razem?
Można je rozpatrywać łącznie i przy takim zainteresowaniu rozmawiamy o warunkach całego pakietu. Obiekty leżą w tej samej miejscowości, ale odpowiadają na różne strategie — jeden na skalę, drugi na kameralność.
Masz obiekt, który rozważasz sprzedać?
Kupujemy hotele, pensjonaty i ośrodki w całej Polsce na własny rachunek. Wstępna oferta w ciągu 7 dni od otrzymania dokumentów.